상가임대차 관련 체크

적용대상자

 

이 법 적용대상자들은 많은 혜택이 부여 됩니다.

 

1. 임대인의 동의 여부에 관계없이 최초임대차 계약기간으로부터 5년까지 임대차 관계를 유지할수 있습니다.

'임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다." - 상가건물임대차보호법 제 10조(계약갱신요구)

--> 이 내용이 참 유용한게 무엇이냐면 통상 2년을 계약을 하고 영업이 잘되면 이 법을 이유로 향후 3년을 더 영업을 하면 되는 것이고 만약 영업이 안되면 계약서를 이유로 임대차를 해지하면 되는 것입니다.

 

2. 임대인의 무리한 임대료 인상을 거부할수 있다.

"증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다." - 법 11조 중 일부 발췌

"법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 초과하지 못한다." - 시행령 4조 발췌

--> 임대인이 매년 무리한 임대료 인상을 요구하는 것을 막을수 있습니다.

 

3. 소액임차인일 경우 건물이 경매에 넘어갈 경우 일정범위내에서 최우선변제를 받을 권리가 있다.

그러나 이 최우선변제권은 별 실용성이 없는 있으나 마나한 내용입니다. 이유는 이것이 주택과는 다르게 보증금만이 아니라 환산금액이라 최우선변제 대상자는 극히 일부이기 때문입니다.

따라서 이부분은 넘어가겠습니다.

 

4. 사업자등록 및 확정일자를 받게 되면 우선변제권이 생기게 됩니다.

건물등이 경매에 넘어갔을 경우 후순위자들보다 우선하여 보증금 환수를 할수 있습니다. 사업자등록과 점유를 하게 되면 대항력이 발생되며 이와 같이 확정일자를 받게 되면 우선변제권이 생기게 됩니다. 혹여 경매 진행시 우선변제권이 있다하여 안주하시면 안됩니다. 반드시 배당요구를 하여야 보증금을 환수 받을수 있습니다.

 

5. 묵시적갱신

통상 임대인은 계약연장거부에 대해서는 계약만료 6개월에서 1개월사이에 통보하여야 하며 임차인은 계약만료 1개월전에는 임대인에게 통보하여야 합니다. 5년을 보장해 주지만 그 이후에는 보장이 되지 않으므로 연장거부시 미리 통보해야 합니다.

--> 이때 중요한 것은 임차인은 묵시적갱신일 경우 임대인에게 언제든지 계약해지 통보를 할수 있습니다. 이때 임대인이 해지통보를 받은 후 3개월이 지나게 되면 그 효력이 발생되므로 임대인은 임차인의 보증금을 반환해야 합니다. 임대인은 묵시적갱신의 경우 계약해지통보를 할수 없습니다.

 

이 정도만 하더라도 임대인의 무리한 요구에 대항할수 있는 힘이 임차인에게 생긴겁니다.

사실 위의 내용보다는 임대인과 적절한 타협하에 영업을 유지하는 것이 가장 좋지만 말이 통하지 않는다면 어쩔수 없이 임차인은 본인의 권리를 주장할수 밖에 없겠지요. 그래도 명심하여야 하는 것은 "법보다는 타협"이 우선입니다.

 

비적용대상자

 

그럼 이제 비적용대상자를 알아봐야 합니다. 서울에 있는 중대형 음식점들은 거의 비적용대상자라고 생각하여야 합니다. 그러니 필히 숙지 하여야 합니다.(비적용대상자는 민법적용을 받습니다.)

 

1. 비적용대상자들은 임대차 계약서 내용을 기준으로 계약기간이 종료될때 임대인이 계약연장을 해주지 않는다면 명도를 해야 합니다.

--> 따라서 기본적으로 계약기간을 5년으로 잡던지 아니면 계약서 특약사항에 "임대인은 임차인이 원할시 최초계약일로부터 5년까지의 계약기간을 보장해주어야 한다."라는 문구를 넣어주어야 합니다.

 

2. 비적용대상자들은 임대료 인상에 대해서는 법의 혜택을 받을수 없습니다.

따라서 이 역시 계약서 특약사항으로 정하여야 합니다. "임대인은 연 1회에 한해 월차임을 인상할수 있다. 다만, 연 O%를 넘을수 없다." 라는 식의 조항을 넣어 주어야 합니다.

 

3. 비적용대상자들은 우선변제권을 인정받을수 없으며 단순 채권으로 인하여 보증금확보가 안됩니다.

따라서 안전하게 보증금을 확보할수 있는 방법은 "전세권설정" 밖에는 없습니다. 건물이 경매등으로 넘어가게 되면 이 비적용대상자들은 보증금 확보를 할수 있는 장치가 없으므로 반드시 전세권설정등기를 하여야 후순위권리자들보다 우선하여 변제받을수 있습니다.

 

4. 묵시적갱신의 경우 적용대상자와는 다르게 임대인,임차인 모두 계약해지통보를 할수 있습니다.

 

이때 임대인은 해지통보를 한 후 6개월, 임차인은 1개월이 지나게 되면 그 효력이 발생됩니다.

 

제639조(묵시의 갱신) ①임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다.

 

제635조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고)

 

①임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다.

②상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.

1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월

2. 동산에 대하여는 5일

 

5. 중요합니다. 비적용대상자들은 약기간이 끝나지 않았다 하더라도 임대인이 건물을 매매하였을 경우 새로운 임대인에게는 기존의 임대차를 주장할수 없습니다.

상가건물임대차 보호법 적용대상자들은 법에 보호로 인해 새로운 임대인에게 대항할수 있습니다.

 

제3조(대항력 등)① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제5조, 「소득세법」 제168조또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.

② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

③ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항·제3항 및 제578조를 준용한다.

④ 제3항의 경우에는 「민법」 제536조를 준용한다.

[전문개정 2009.1.30]

***그러나 비적용대상자들은 그러하지 못합니다. 흔히 " 매매는 임대차를 깬다." 라는 말이 있습니다. 이는 임대차는 채권이며 매매 즉, 소유권의 변동으로 인해 새로운 임대인이 취득한것은 물권입니다. 민법에 의해 물권우선주의를 택하고 있으므로 임차인은 새로운 임대인에게 대항할수가 없는 것입니다. 따라서 전세권설정을 반드시 하여야 하는 이유가 여기에 또 하나 있는 것입니다.***

 

대부분의 임차인들은 본인들의 사업을 어떻게 발전시킬지에만 관심이 있지 어떻게 지켜야 하는지에 대해서는 전자에 비해서는 좀 무관심하다고 볼수 있습니다.

아무리 번창을 시켰다고는 하나 법 앞에서는 그저 힘없는 임차인에 불과 합니다.

 

수많은 임차인들 조금만 관심을 기울여 본인들의 권리를 찾기 바랍니다.

 

처음으로 집필을 해봤는데 잘 정리가 되었는지 모르겠네요.

 

도움이 되셧으면 합니다.^^

 

***너무 임대인들께 편파적이고 나쁜사람처럼 표현된것은 아닌지 걱정입니다. 모든 임대인들께서 그러한 것은 아니며 임차인,임대인 모두 윈윈하는 마음으로 임대를 놓으시는 임대인들이 많다는 것은 누구보다 제가 더 잘알고 있습니다. 그러나 극소수의 임대인들이 악한 마음으로 임차인을 힘들게 하는 경우를 방지하고자 글을 썼으므로 저의 마음을 이해해 주시기 바랍니다. 감사합니다.***

[출처] 상가건물 임대차 보호법 총정리 |작성자 독일병정