주거용 오피스텔은 주택...부가가치세는?

<<상시 주거용 오피스텔은 주택으로 보며

                         주거용으로 임대시 임대료 등은 부가가치세 면세

                            그러나 분양시에는 용도에 관계없이 부가가치세가 과세 됩니다.>>

 

 

우리는 오피스텔을 중개 대상물로 하고 있지 않은 경우에도

의뢰인들로 부터 주로 투자용으로 보유하고 있는

오피스텔과 관련한 세금 문제에 대하여 문의를 받는 경우가 종종 있습니다.

2003.2.18일 오피스텔과 관련한 중요한 결정이 있어 정리 합니다.

2003.2.18 국세예규심사위원회의 결정은 판례와 국세심판원의 입장을 받아 들인 것이기도 합니다.

 

종전 오피스텔 임대에 대하여는 임차인이 주거용으로 사용하는 때에도 면적에 관계없이 부가가치세를 과세하여 왔으나, 2003.2.18 재정경제부 국세예규심사위원회에서 1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세와 관련히여 오피스텔의 주택 해당여부는 공부상 용도구분에 관계없이 실질과세원칙에 의해 판정하라고 결정하였습니다.

 

따라서 오피스텔을 신축하거나 취득하여 임대한 경우로서 임차인이 이를 상시 주거용으로 사용하는 것이 확인되는 경우 종전에는 부가가치세가 과세되었으나 2003.2.18일 이후 부터는 부가가치세는 면세되는 것으로 변경 되었습니다.

주거용 오피스텥을 주택으로 보는 이상 주택임대는 부가가치세를 내지 않는 면세사업에 해당하기 때문에 당연한 것이지요.

 

그러나 오피스텔을 신축하여 분양하는 경우에는 주거용이든 업무용이든 아파트와 달리 1호당 전용면적이 85㎡이하인 경우에도 건물분에 대한 부가가치세가 면제되지 않습니다.

 

그러면 오피스텔을 분양받은 자가 분양계약일로 부터 20일 이내에 일반과세자로 임대사업자 등록을 필하고 부가가치세를 환급받은 후 건물 준공 즉시 처음부터 주거용으로 임대하거나  업무용으로 임대하다가 상시 주거용으로 임대할 경우 환급받은 부가가치세는 어떻게 해야 하는가 하는 의문이 생깁니다.

 

종전에는 용도에 관계없이 환급받을 수 있었으나 2003.2.18일 이후에는 상시 주거용으로 임대하거나 직접 주거용으로 사용하는 경우 환급받을 수 없기 때문에 환급받은 세액을 납부하여야 합니다.

 

준공 후 처음부터 주거용으로 임대 또는 사용하는 경우는 환급받은 세액을 전액 납부해야 하고 처음에 업무용으로 임대하다가 주거용으로 임대 또는 사용하는 경우에는 건물분 취득가액에 경과된 1개 과세기간(1년은 2과세기간)당 5%씩 감액하여 과세표준으로 하고 세율10%를 곱하면 납부할 부가가치세가 되며 20과세기간(10년)이 경과하면 과세되지 않습니다.

 

그리고 2003.2.18일 이전에 오피스텔을 취득하여 매입세액을 공제 받고 임대사업을 개시한 경우로 임차인이 이를 상시주거용으로 사용하는 경우에는 신뢰이익 보호를 위해 경과규정을 두어 면세되는 것으로 변경되어 환급받은 부가가치세를 다시 납부할 필요가 없습니다.

 

주거용 오피스텔과 업무용 오피스텔로 임대시 차이점은 주거용은 소득세법에 의한 면세사업자로 등록하여 임대소득에 대한 종합소득세만 신고하면 되지만 업무용으로 임대는 부가가치세 과세사업자로 월임대료와 간주임대료(전세금 또는 임대보증금에 대한 이자상당액)에 대한 부가가치세도 신고ㆍ납부해야 합니다.

 

간주임대료에 대한 부가가치세(VAT)는 원칙적으로 임대인이 부담하나, 별도로 임대인과 임차인간의 약정에 의하여 임차인이 부담하는 것으로 할 수도 있습니다.
간주 부가가치세에 대한 세금계산서는 부가가치세법에 의하여 부가가치세를 누가 부담하던 세금계산서를 교부하거나 교부받을 수 없습니다.
즉 부동산임대업자가 일반과세자라 하더라도 월 임대료에 대하여는 세금계산서를 발행해야 하지만 간주임대료에 대하여는 세금계산서를 발행할 수 없습니다.
임차인이 부담하는 경우 임대인은 계산내역을 표시하여 영수증(구 간이세금계산서)을 발행하면 됩니다.

 

업무용으로 임대하던 오피스텔을 양도할 경우 양도가액 중 건물가액에 대하여는 부가가치세가 과세되기에 계약서상의 건물가액 표기에 유의할 필요가 있으며  부가가치세법에 의한 사업의 양도에 해당하면 재화의 공급으로 보지 않아 부가가치세를 과세하지 않습니다.

 

사업의 (포괄)양도라 함은 양도자가 영위하던 임대업을 양수자도 일부라도 다른용도로 전용하지 않고 계속하여 임대업을 영위할 경우 계약시 임대사업의 포괄양수도임을 명기(포괄 양수도계약 체결)하여 종전 임대업을 그대로 영위하는 것을 말합니다.

 

위에서 살펴본대로 상시 주거용으로 임대 또는 직접 사용하는 경우 주택으로 보아 면세규정이 적용되는 것이며 주거용이든 업무용이든 오피스텔을 신축하여 분양하는 경우에는 면적에 관계없이(아파트는 전용면적 85㎡초과되는 경우만 과세) 부가가치세가 과세된다는 차이점을 유의 하여야 합니다.

 

오피스텔을 임차자가 상시 주거용으로 사용하는 경우에 임대주택법에 의한 임대사업자의 임대 사업용 주택으로 등록할 수 있는가?

 

이에 관한 건설교통부의 견해는 2003.2.18일 재정경제부 국세예규심사위원회의 결정은 세법상의 주택 개념이며 오피스텔은 업무시설로 분류 되기에 임대주택법에 의한 임대 사업자의 임대 사업용 주택으로 등록할 수 없다고 합니다.

 

주거용 오피스텔의 경우 주택으로 판정될 수도 있기에 일반주택이 한ㆍ두채 있을 경우에는  2주택(투기지역 탄력세율 소득세 시행령 개정시) 또는 3주택이 되어 중과세 될 수도 있음을 유의하여야 할 것으로 봅니다. 

1가구 3주택 양도세 중과 제외대상에 해당하는 소형주택의 범위에서 주거용 오피스텔은 배제되어 평수에 관계없이 중과대상에 포함 되었습니다.

주거용 오피스텔로 인하여 2주택 이상이 되어 일반주택 양도시 양도소득세 대상이 되는 경우에는 일반주택 양도 전에 주거용 오피스텔을 업무용으로 임대하는 등 미리 계획을 세워야 할 것입니다.

 

중개업자의 입장에서는 임대ㆍ차 의뢰인의  입장을 조율하고 중개하자도 방지하기 위해 "사용용도란" 표기를  명확히 하여야 될 것입니다.

 

 

lba부동산법률중개사~펌