부동산 일을 하다보면...종종 만나는 것중 하나가 이행강제금입니다.
강제이행금이라고 하시는 분에서 부터 과태료, 세금등으로 말씀을 하시는 데...
법률상의 정식 명칭은 이행강제금입니다. 이행하도록 강제하는 금액이라는 뜻???
이행강제금은 허가권자(시장,구청장, 군수등 지자체장)가 불법이나 위법행위를 적발한 후
시정명령에 응하지 않을 경우 부과하는 징벌금을 말합니다.
건축법에 규정한 대로 건물을 건축하면 되는데, 간혹 그렇지 않을 경우 시정을 명령한 후
시정이 되지 않을 경우 이행강제금을 부과하게 됩니다.
이행강제금이 가장 민감하게 작용하는 건축물이 바로 우리주변에 많이 있는 원룸입니다.
모든 원룸이 이에 해당되는 것은 아니고, 불법이나 위법행위를 한 원룸에 대해서만 이행강제금이 부과됩니다.
흔히 주변에서 볼수 있는 유형이 근린생활시설로 건축허가를 득한 후 준공후 원룸으로 개조하는 사례입니다.
근린생활시설을 원룸 주거용으로 용도를 변경한 경우로 이행강제금이 시가표준액기준으로 10%에 해당하는 금액이 부과됩니다.
이와 관련된 내용을 좀더 알아보기 위해서는 먼저 건축법 제80조(이행강제금) 1항을 살펴보아야 합니다. 건축법 제80조는 아래와 같습니다.
제80조(이행강제금)
① 허가권자는 제79조제1항에 따라 시정명령을 받은 후 시정기간 내에 시정명령을 이행하지 아니한 건축주등에 대하여는 그 시정명령의 이행에 필요한 상당한 이행기한을 정하여 그 기한까지 시정명령을 이행하지 아니하면 다음 각 호의 이행강제금을 부과한다.
법은 항상 쉽지 않은데...위 80조중에서 제79조제1항이 나오는데....아래와 같이 위반 건축물등에 대한 조치를 말하고 있습니다.
제79조(위반 건축물 등에 대한 조치 등)
① 허가권자는 대지나 건축물이 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분에 위반되면 이 법에 따른 허가 또는 승인을 취소하거나 그 건축물의 건축주·공사시공자·현장관리인·소유자·관리자 또는 점유자(이하 "건축주등"이라 한다)에게 공사의 중지를 명하거나 상당한 기간을 정하여 그 건축물의 철거·개축·증축·수선·용도변경·사용금지·사용제한, 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있다.
근린생활시설로 건축허가를 득한 후 원룸으로 개조하여 사용하는 경우는 위반건축물등에 대한 조치 내용중 용도변경에 해당됩니다.
근린생활을 원룸주거용으로 용도변경한 것은 건축법 제80조(이행강제금) 1항중 1호가 아닌 2호에 해당되어 시가표준액에 해당되는 금액의 100분의 10의 범위에서 대통령령으로 정하게 됩니다.(상식:조문을 읽을 때 호칭명: 조-항-호-목)
제80조(이행강제금)
1. 건축물이 제55조와 제56조에 따른 건폐율이나 용적률을 초과하여 건축된 경우 또는 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축된 경우에는 「지방세법」에 따라 해당 건축물에 적용되는 1제곱미터의 시가표준액의 100분의 50에 해당하는 금액에 위반면적을 곱한 금액 이하
2. 건축물이 제1호 외의 위반 건축물에 해당하는 경우에는 「지방세법」에 따라 그 건축물에 적용되는 시가표준액에 해당하는 금액의 100분의 10의 범위에서 위반내용에 따라 대통령령으로 정하는 금액
여기서 매우 중요한 것이 시가표준액산정과 대통령령으로 정하는 금액인데...
대통령령으로 정하는 금액은 건축법시행령 제115조의2(이행강제금의 부과및징수)의 2항에 명시되어 있습니다.
제115조의2 (이행강제금의 부과 및 징수)
② 법 제80조제1항제2호에 따른 이행강제금의 산정기준은 별표 15와 같다.
참 재미있네요....그러면 별표15를 다시 보는데...너무 많으니 해당항목만을 보면
[별표 15] <개정 2008.10.29> 이행강제금의 산정기준(제115조의2 제2항 관련)
위반건축물 = 1. 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 용도변경을 한 건축물
해당 법조문 = 법 제19조
이행강제금의 금액 = 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 용도변경을 한 부분의 시가표준액의 100분의 10에 해당하는 금액
자 그러면 이상의 법조문을 살펴보면
근린생활시설로 준공허가를 받은후 원룸으로 개조한 경우에는 시가표준액의 100분의 10에 해당하는 금액이 부과된다는 말입니다.
이렇게 한줄이면 간단한데...조문을 보면서 이야기 할려니....많은 줄들이 필요하네요...
여하튼
여기서 시가표준액이 매우 중요한데...이행강제금의 금액을 결정하는 기준이 되는 것이니....
이 내용이 다소 복잡다단합니다.
먼저 도식화한 그림을 보시면...
1) 건물에 대한 시가표준액은 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의하여 산정ㆍ고시하는 건물신축가격
기준액에 구조별ㆍ용도별ㆍ위치별 지수와 경과년수별 잔가율을 곱하여 1㎡당 금액을 산출한다.
2) 산출한 ㎡당 금액(A×B×--E)에서 1,000원 미만 숫자는 절사한다.
다만, 1㎡당 금액이 1,000원미만일 때는 1,000원으로 한다.
3) 내용년수가 경과된 건물은 최종년도의 잔가율을 적용한다.
4) 가감산특례에 해당하는 건물에 대하여는 산출가액(A×B×--면적(㎡)에 일정율을 가감한 가액을 시가표준액으
로 한다.
복잡하지요....
그래서 계산하기 편리한 사이트를 소개해드리겠습니다.
http://donginfo.com/tax/gibang1/pop_sigaphojun.php?donginfo=signform5
해당 항목에서 숫자만 넣으시면 이행강제금의 기준이 되는 시가표준액을 계산하실수 있습니다. 각자 한번 해보시지요.
그러면 이행강제금의 어떻게 부과되고, 1년에 몇번 부과되고, 몇번까지 부과되며,그 이후에는 어떻게 되는 것인지?
이 궁금중을 풀어봅시다.
먼저 제80조(이행강제금) 2항,3항을 봅시다.
건축법 제80조(이행강제금)
② 허가권자는 제1항에 따른 이행강제금을 부과하기 전에 제1항에 따른 이행강제금을 부과·징수한다는 뜻을 미리 문서로써 계고(계고)하여야 한다.
③ 허가권자는 제1항에 따른 이행강제금을 부과하는 경우 금액, 부과 사유, 납부기한, 수납기관, 이의제기 방법 및 이의제기 기관 등을 구체적으로 밝힌 문서로 하여야 한다.
위반행위가 있을 경우 허가권자, 서울시에서는 구청장이겠지요. 구청에서 이행강제금을 부과,징수한다는 문서가 위반행위를 한 사람에게 배달됩니다. 여기에는 3항에서와 같이 부과에 따른 구체적인 내용들이 포함되어 있습니다.
이러한 이행강제금의 부과는 건축법 제80조(이행강제금)4항에서 볼 수 있듯이 1년에 2회 이내의 범위에서 그 시정명령이 이행될 때까지 반복하여 부과,징수할 수 있다고 되어 있습니다. 징수해야한다가 아니라, 징수할 수 있다는 대목과 1년에 2회 이내의 범위라는 단어가 주목됩니다.
건축법 제80조(이행강제금)
④ 허가권자는 최초의 시정명령이 있었던 날을 기준으로 하여 1년에 2회 이내의 범위에서 그 시정명령이 이행될 때까지 반복하여 제1항에 따른 이행강제금을 부과·징수할 수 있다. 다만, 제1항 각 호 외의 부분 단서에 해당하면 총 부과 횟수가 5회를 넘지 아니하는 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 부과 횟수를 따로 정할 수 있다.
현실적으로 서울시 구청에서는 1년 1회 이행강제금을 부과징수하고 있습니다. 1년에 2회 이내의 범위에서라고 했으니...
여기서 다시 주목되는 대목이 바로 총 부과횟수가 5회를 넘지 아니하는 범위에서 조례로 부과 횟수를 따로 정할 수 있다고 되어 있는데...근린생활시설을 원룸 주거용으로 용도변경한 경우는 어떻까요? 부분단서에 해당되는 지를 살펴보면 알 수 있겠지요.
건축법제80조(이행강제금)
① 허가권자는 제79조제1항에 따라 시정명령을 받은 후 시정기간 내에 시정명령을 이행하지 아니한 건축주등에 대하여는 그 시정명령의 이행에 필요한 상당한 이행기한을 정하여 그 기한까지 시정명령을 이행하지 아니하면 다음 각 호의 이행강제금을 부과한다. 다만, 연면적이 85제곱미터 이하인 주거용 건축물과 제2호 중 주거용 건축물로서 대통령령으로 정하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액의 2분의 1의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 금액을 부과한다.
용도변경된 원룸은 일단 연면적이 85제곱미터 이하인 주거용 건축물에는 해당되지 않네요. 대부분이 이보다 한 참이나 많으니...
다음의 제2호 중 주거용 건축물로서 대통령령으로 정하는 경우를 살펴보아야 하는데....
건축법시행령제115조의2 (이행강제금의 부과 및 징수)
① 법 제80조제1항 각 호 외의 부분 단서에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.
1. 법 제22조에 따른 사용승인을 받지 아니하고 건축물을 사용한 경우
2. 법 제42조에 따른 대지의 조경에 관한 사항을 위반한 경우
3. 법 제60조에 따른 건축물의 높이 제한을 위반한 경우
4. 법 제61조에 따른 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한을 위반한 경우
5. 그 밖에 법 또는 법에 따른 명령이나 처분을 위반한 경우(별표 15 위반 건축물란의 제1호, 제4호부터 제9호까지 및 제13호에 해당하는 경우는 제외한다)로서 건축조례로 정하는 경우
위 시행령을 보면...별표15 위반건축물란의 제1호,제4호부터 제9호까지 및 제13호에 해당하는 경우는 제외한다.는 대목이 중요한데...
별표15의 제1호는 위에서 살펴본 바와 같이 위반건축물 제1호에 용도변경을 한 건축물에 해당이 되네요.
[별표 15] <개정 2008.10.29> 이행강제금의 산정기준(제115조의2 제2항 관련)
위반건축물 = 1. 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 용도변경을 한 건축물
해당 법조문 = 법 제19조
이행강제금의 금액 = 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 용도변경을 한 부분의 시가표준액의 100분의 10에 해당하는 금액
별표15의 제1호에 해당된다는 의미는 부과횟수 5회의 적용이 배제된다는 말입니다.
5회적용이 배제되면 매년 1회씩 위반건축물을 시정명령이 이행될때까지 부과하게됩니다.
속된 말로 끊임없이 부과한다는 것이니...이로인해 이러한 건물들의 매매가 쉽지 않음을 알수 있지요.
혹여 BJR을 생각하시는 분들이 있을까? 염려되어 부가적으로 한 말씀드리면....
건축법제80조(이행강제금)
⑥ 허가권자는 제3항에 따라 이행강제금 부과처분을 받은 자가 이행강제금을 납부기한까지 내지 아니하면 지방세 체납처분의 예에 따라 징수한다.
건축법제85조(「행정대집행법」 적용의 특례)
허가권자는 제11조, 제14조, 제41조와 제79조제1항에 따라 필요한 조치를 할 때 특히 필요하다고 인정하면 「행정대집행법」 제3조제1항 및 제2항에 따른 절차를 거치지 아니하고 대집행할 수 있다.
지방세 체납처분의 예에 따라 징수한다....압류,가산금추가등 조치가 실행되고, 나아가 행정상 강제집행의 일반법인 행정대집행법까지 적용을 할 수도 있으니...이래저래...위법은 시정되기 전까지 지속적으로 위법이네요.
물론 이러한 행위도 법률행위중 하나이기에 한시적으로 이를 구제하기 위한 특별법을 만들어 양성화할 수도 있겠지만...현실적으로 위법을 합법화하는 행위이기에 반대도 이만저만 한 것이 아니겠지요....
참고적으로 위와 같은 건축물의 위법행위는 건축물대장에서 확인하실 수 있습니다. 이에 따른 근거는
건축법제79조(위반 건축물 등에 대한 조치 등)
④ 허가권자는 제1항에 따른 시정명령을 하는 경우 국토해양부령으로 정하는 표지를 그 위반 건축물이나 그 대지에 설치하여야 하며, 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 건축물대장에 위반내용을 적어야 한다.
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