수용토지 양도세 절세방법~계속업데이트

사업인정 고시일 5년 이전 취득했으면 중과세는 모면

토지수용 보상에서 '사업인정 고시일'은 매우 중요합니다. 공익사업을 위해 토지를 수용할 때는 사업인정 고시를 하게 되는데, 이 날짜가 세금을 비롯한 여러 제도를 적용할 때 기준이 되기 때문입니다.

원래 부재지주의 토지는 비사업용 토지로 인정돼 60% 양도소득세가 중과세 됩니다. 10억원의 양도차익이 발생했다면 무려 6억원을 세금으로 납부해야 하는 겁니다. 그러나 작년 세법 개정이 두 차례 있었습니다. 첫번째 개정에서는 부동산 취득일이 사업인정 고시일로부터 '10년 이전'이면 부재지주라고 하더라도 비사업용 토지로 보지 않는다는 규정이 생겼습니다. 10년 이상 장기간 보유한 토지는 투기목적 토지로 보지 않겠다는 것이죠.

그러나 작년 12월 31일 두 번째 세법 개정안은 이 기간을 10년에서 5년으로 줄였습니다. 이에 따라 

사업고시 인정일로부터 5년 이전에 취득한 토지가 되므로, 다행히 비사업용 토지가 아닌 사업용 토지로 인정받게 됩니다. 그 결과 양도소득세가 중과되지 않고 과표 구간에 따라 6~35%의 소득세 일반세율을 적용 받을 수 있습니다.

보상금 수령방법에 따라 20~30% 세금감면 가능

양도차익이 정확히 얼마인지 알 수 없지만 대략 10억원으로 가정하고 양도소득세를 계산해 보겠습니다.

양도차익 10억원에서 장기보유특별공제 5년치인 15%를 공제하면 8억 5,000만원이 됩니다. 여기에 소득세율 35%를 곱한 후 1,414만원(누진공제)을 빼면 납부해야 할 세금은 약 2억 8,336만원이 됩니다.

여기에다 보상금 수령방법에 따라 추가 세금감면 혜택도 받을 수 있습니다. 토지 수용은 공익사업을 목적으로 정부가 취득한 것이지만 소유주의 뜻과 다르게 강제성이 있기 때문에 일정 부분 세금 감면 혜택을 주고 있습니다.

특히 올해부터는 세금 감면율이 작년보다 10%씩 상향 조정돼 혜택 폭이 커졌습니다. 구체적으로 살펴보면

▦현금으로 보상받을 경우 양도소득세의 20% (산출세액에서)

▦현금이 아닌 채권으로 받는다면 25%

▦채권으로 보상받을 때 만기상환특약을 체결할 경우(대개 3년이나 5년 만기)에는 최대 30%까지 감면 받을 수 있습니다. 다만 감면된 금액에 대해서는 20%의 농어촌특별세는 내야 합니다.

이를 포함해 다시 세금을 계산해 보면 보상금액을 전액 현금으로 수령할 경우 20%가 감면된 2억 3,800여만원, 채권으로 받을 경우 2억 2,660여만원이 됩니다. 당장 현금이 필요 없고 절세 효과를 최대한 보려면 만기상환특약 체결을 권해드립니다. 이 경우 양도소득세는 2억 1,530여 만원으로 줄어듭니다.

물론 여기에 주민세 10%를 추가해야 최종 납부세금이 되지만, 양도소득세 예정신고를 통해 10% 세액공제를 받을 수 있으므로 큰 차이는 없습니다. 보다 정확한 세금계산과 상세한 내용은 전문가와의 상담을 통해 도움을 받으시길 권합니다.

(2009/01/29 인터넷한국일보)