세무관련

비사업용 토지 판단 요령은?

 

토지를 실수요에 따라 생산적 용도로 사용하지 아니하고 재산증식의 수단으로 사용하는 것을 막기 위해 비사업용 토지 및 비사업용 토지를 과다 보유한 법인의 주식을 양도하는 경우 60％의 세율을 적용하고 장기보유특별공제를 배제하는 것으로 2007.1.1.이후 양도분부터 적용합니다.

□ 비사업용 토지의 판정 요령은 아래와 같습니다.

〈1단계〉토지 지목 판정

ｏ 토지의 지목이 ① 농지 ② 임야 ③ 목장용지 ④ 주택 부속토지 ⑤ 별장건물 및 부속토지 ⑥ 기타(나대지, 잡종지) 중 어느 것에 속하는지 확인합니다.

- 토지지목의 판정은 사실상 현황에 의하며, 사실상 현황이 불분명한 경우 공부상 등재현황에 의합니다.

〈2단계〉기준에 관계없이 사업용으로 보는 토지인지 확인

ｏ 상속, 20년이상 소유, 수용, 종중소유, 이농 등의 사유로 기간기준에 관계없이사업용으로 보는 토지에 해당하는지 확인합니다.

- 여기에 해당하는 경우 다른 기준을 검토할 필요없이 비사업용 토지에서 제외합니다.

〈3단계〉토지 지목별로 비사업용 토지 해당여부 검토

ｏ 토지 지목별로 재촌, 자경기간, 도시지역 외 소재 여부, 특정 기간 동안 사업용으로 사용하였는지 여부 등의 기준으로 판단합니다.

 

8년 자경농지의 양도에 따른 감면은 무엇인가요?

 

□ 농지소재지에 거주하는 거주자가 8년 이상 직접 경작한 농지를 양도하는 때에는 양도소득세가 감면되는데, 다음의 3가지 요건을 모두 충족하여야 합니다.

ｏ 양도당시 농지로서 농업소득세의 과세대상(비과세ㆍ감면 및 소액부징수 대상을 포함)이 되는 토지일 것

ｏ 취득일부터 양도일 사이에 8년 이상 농지소재지 및 연접 시ㆍ군ㆍ구에 거주할 것

ｏ 취득일부터 양도일 사이에 8년 이상 재촌하고 직접 자경한 농지일 것

※ 재촌이란 농지소재지 시ㆍ군ㆍ구 또는 연접한 시ㆍ군ㆍ구 또는 농지로부터 직선거리 20㎞이내 지역에 거주하는 경우

※ 직접 자경이라 함은 거주자가 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년성식물의 재배에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것을 말함.

□ 다음에 해당하는 토지는 감면이 배제되고 양도소득세가 과세됩니다.

ｏ 양도일 현재 특별시ㆍ광역시(군지역 제외) 또는 시(읍ㆍ면지역을 제외)에 있는 농지 중 『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』에 의한 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역 안에 있는 농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 경과된 농지.

다만, 대규모 개발사업지역 내에 편입된 농지는 단계적 사업시행 또는 보상지연으로 인하여 편입된 날부터 3년이 지난 농지는 3년 경과 후 양도시에도 자경농지 감면을 인정합니다.

※ 대규모 개발사업

가. 토지소유자가 1천명 이상이거나, 사업시행면적이 100만㎡(약 30만평) 이상인 경우

나. 택지개발사업 또는 대지조성사업의 경우에는 10만㎡(약 3만평)

 

ｏ 환지처분 이전에 농지 외의 토지로 환지예정지를 지정하는 경우에는 그 환지예정지 지정일부터 3년이 지난 농지

□ 감면 방법은 다음과 같습니다.

ｏ 당해 농지의 양도로 인하여 발생한 양도소득세의 감면액이 농지 대토(조세특례제한법 제70조)에 따른 양도소득세 감면액과 합하여 5개 과세기간 동안 합계액이 1억원을 초과하는 경우 1억원까지만 감면됩니다.

- 농어촌특별세는 비과세됩니다.

ｏ 다만 주거지역ㆍ상업지역ㆍ공업지역에 편입된 경우 등의 감면대상 판단은 아래와 같이 판단합니다.

- 2001.12.31.이전에 주거지역ㆍ상업지역ㆍ공업지역에 편입된 경우 감면대상 판단

┌──────────────────────┬─────────────┐
│                지 역 구 분                 │  편입된 날부터 기산하여  │
│                                            ├──────┬──────┤
│                                            │  3년 이내  │  3년 경과  │
├──────────────────────┼──────┼──────┤
│특별시ㆍ광역시ㆍ시                          │ 감면(100％)│    과세   │ 
├──────────────────────┼──────┼──────┤
│광역시의 군(郡)ㆍ시(市)의 읍ㆍ면           │ 감면(100％)│감면(100％)│
├──────────────────────┼──────┼──────┤
│대규모 개발사업                             │ 감면(100％)│감면(100％)│
└──────────────────────┴──────┴──────┘

- 2002.1.1.이후에 주거지역ㆍ상업지역ㆍ공업지역에 편입된 경우 감면대상 판단

┌──────────────────────┬─────────────┐
│                지 역 구 분                 │  편입된 날부터 기산하여  │
│                                            ├──────┬──────┤
│                                            │  3년 이내  │  3년 경과 │
├──────────────────────┼──────┼──────┤
│특별시ㆍ광역시ㆍ시                          │① 일부감면 │② 과세     │
│광역시의 군(郡)ㆍ시(市)의 읍ㆍ면            │① 일부감면 │① 일부감면│
│대규모 개발사업                             │① 일부감면 │① 일부감면 │
└──────────────────────┴──────┴──────┘

※ 주：① 일부감면：편입(지정)된 날까지 양도소득은 감면하고 편입(지정)일 다음날부터의 양도소득은 과세

감면소득금액 ＝ 전체의 양도소득금액 × (주거지역등에 편입되거나 환지예정지 지정을 받은 날의 기준시가 － 취득당시의 기준시가) / (양도당시의 기준시가 － 취득당시의 기준시가)

② 과세：감면없이 전체 양도소득에 대하여 과세를 의미함

 

농지 대토에 따른 감면은 무엇인가요?

 

□ 농지의 대토(代土)란 자경농민이 경작상 필요에 의하여 3년 이상 농지소재지에 거주하며 경작하던 자기 농지를 양도하고 그에 상응하는 다른 농지를 1년 이내 취득하여 3년 이상 그 취득한 농지소재지에 거주하면서 경작하는 것을 말합니다.

ｏ 농지 대토 요건은 아래와 같습니다.(①과 ②가 모두 충족)

① 대토의 기간 (“1년 내”라 함은 “1년 미만”을 의미함)

- 구(舊)농지 양도 후 1년 내 신(新)농지 취득 ： 3년 이상 종전의 농지소재지에 거주하면서 경작한 자가 종전 농지의 양도일부터 1년 내에 다른 농지를 취득하여 3년 이상 새로운 농지소재지에 거주하면서 경작한 경우

- 신(新)농지 취득 후 1년 내 구(舊)농지 양도 ： 새로운 농지의 취득일부터 1년 내에 종전 농지(3년 이상 경작)를 양도하고 새로이 취득한 농지를 3년 이상 농지소재지에 거주하면서 경작한 경우

② 면적 또는 가액(둘 중 하나 충족시 대토 감면 가능합니다)

- 새로 취득하는 농지의 면적이 양도하는 면적의 1/2 이상

- 새로 취득하는 농지의 가액이 양도하는 농지가액의 1/3 이상

ｏ 농지의 면적 및 가액 대토 비과세요건은 양도 농지의 필지, 취득하는 대토 농지의 필지별로 대응하여 비과세 요건 충족여부를 판단하는 것이며, 1필지에 대하여 면적의 구분없이 관념적으로 면적인 가액을 나누어서 농지의 대토 비과세 요건을 판단하지 않습니다.

- 1필지를 양도 후 대토하는 토지가 구획되지 않는 관념적으로 일부만 대토하는 경우 감면되지 않음.

- 1필지의 농지를양도하고 양도일부터 1년 전, 후의 기간 내에 취득한 농지의 면적 또는 가액을 합산하여 요건을 판단함.

- 여러 필지를 양도후 1필지로 대토하여 면적 또는 가액의 요건을 충족할 수 있음.

- 대토에 의하여 감면을 적용받은 후 3년이내에 대토한 농지의 일부를 양도하고 남은 잔여 농지가 당초 양도하는 농지의 대토요건 면적이상인 경우에는 대토에 의한 감면세액을 추징하지 않음.

ｏ 감면제외 농지는 아래와 같습니다.

- 양도일 현재 특별시ㆍ광역시(군지역 제외) 또는 시지역(읍ㆍ면 지역 제외)에 있어서 주거지역ㆍ상업지역ㆍ공업지역 안에 있는 농지로서 이들 지역에 편입 날부터 3년이 지난 농지

- 환지처분 이전에 농지 외의 토지로 환지예정지의 지정이 있는 경우로서 그 환지예정지 지정일부터 3년이 지난 농지

□ 감면 방법은 다음과 같습니다.

ｏ 당해 농지의 대토로 인하여 발생한 양도소득세의 감면액이 8년 이상 자경농지양도(조세특례제한법 제69조)에 따른 양도소득세 감면액과 합하여 5개 과세기간 동안 합계액이 1억원을 초과하는 경우 1억원까지만 감면됩니다.

- 농어촌특별세는 비과세됩니다.