확정일자 와 전세권의 차이는?

확정일자와 전세권이 같은가 ?.
확정일자와 전세권은 분명히 다릅니다. 그러나 기본적인 그러면서도 가장중요한 권리를 확보하는 것, 즉 경매에 낙찰되어 배당을 받을 때 주어지는 권리(배당순위 결정)는 확정일자와 전세권을 설정한 날자가 같으면 효력은 마찬가지입니다. 다른 것은 확정일자는 임대차보호법이 정하는 「임차인의 자격을 계속유지」하고 있어야 하고,전세권은 그러하지 않아도 되는 것. 전세권 설정은 비용이 필요하다는 것 등등이 다릅니다. 자세하게 그 차이점을 살펴 보겠습니다.
확정일자와 전세권의 차이점.
순위에따른 물권적효력을 취득하는 방법과 그 권리를 계속 유지하는 것이 다릅니다. 확정일자에 의한 순위가 인정되기 위해서는 각 등기소나 동사무소에서 확정일자인을 받는 이외에 주민등록의 전입신고 및 주택을 인도받아 실제 입주및 거주할 것을 그 요건으로 합니다. 전세권설정등기는 등기만 설정해두면 그 설정순위에 따라 당연히 순위가 보호됩니다. 따라서 확정일자제도에 따른 보호를 받기 위해서는 주민등록전입신고만 해두고 실제거주는 다른 곳에서 한다거나, 실제거주는 하면서 주민등록전입신고를 해두지 않는 경우에는 보호받지 못한다는 단점이 있는데 반하여, 전세권설정등기는 등기 경료해두면 되고 주민등록전입신고나 실제거주는 그 요건이 아니므로 보다 편리하다 할 것입니다. 확정일자를 받는 것과 전세권설정 방법에 차이가 있습니다. 확정일자는 등기소나 동사무소에서 저렴한 비용으로, 또한 임대차계약서만 있으면 되므로 임대인의 동의여부와는 관계없이 신속·간편한 절차에 의해 확정일자를 받을 수 있음에 반하여, 전세권설정등기는 임대인의 동의없이는 등기자체가 불가능하며, 그 절차의 복잡으로 인해 대부분의 경우 법무사의 협조를 얻어야 하고, 그 비용 또한 확정일자인을 받는데 비하여 많은 비용이 소요된다고 할 것입니다. 또한, 전세기간만료시에는 전세권설정등기를 말소해 주어야 합니다. 임대보증금 반환 소송 여부의 차이. 전세계약기간이 만료된 경우에 이사를 하고자 하지만 임대인이 보증금을 반환치 않는 경우, 확정일자를 받아둔 임차인은 별도로 임차보증금반환청구소송을 제기하여 승소판결을 받은 후 그 확정판결문에 기하여서만 강제집행을 신청할 수 있음에 반하여, 전세권설정등기를 경료한 전세권자는 위와 같은 경우 민사소송법의 담보권실행 등을 위한 경매(임의경매)규정에 근거하여 판결절차없이도 직접 경매신청이 가능하다 할 것입니다. 다만, 건물의 일부에 대하여 전세권설정등기를 한 경우 그 나머지 건물부분에 대하여는 우선변제권은 인정 되지만 임차부분에 대한 분할등기없이 전체에 대한 경매신청을 할 수 없습니다(대법원 1992.3.10.자, 91마256, 257 결정). 배당요구 여부의 차이점. 확정일자만 갖춘 경우는 경매절차에서 별도의 배당요구를 하여야 하지만, 전세권설정등기를 한 경우는 별도의 배당요구없이도 순위에 의한 배당을 받을 수 있습니다. 확정일자를 갖춘 경우에는 임차주택외에 그 대지의 환가대금에서도 우선배당을 받을 수 있으나, 대지를 포함하지 않고 주택만 전세권등기한 경우는 대지의 환가대금에서 우선배당을 받을 수 없습니다. 다만, 최근 판례는 아파트건물만에 저당권이 설정된 경우에 대지권을 건물의 종된 권리로 보아 저당권의 효력은 저당부동산의 종물 등에 미친다는 민법 제358조 규정을 유추하여 건물만에 설정된 저당권이라도 그 효력이 대지권에 미치므로 대지권의 경락대금에서도 배당받을 수 있다고 하였습니다(대법원 1995.8.22.선고, 94다12722 판결)
확정일자와 전세권설정의 차이점을 표로 설명하면.
구분 확정일자 전세권설정등기 처리 절차 세입자 단독처리 집주인의 동의 및 인감증명서 필요 구비서류 전세계약서 ▲집주인 등기권리증. 인감증명서, 주민등록등본 ▲세입자 주민등록등본.전세계약서 토지대장. 건축물관리대장, 수입인지 소요비용 600 원 등록세: 전세금의 0.2 % 교육세: 등록세의 20 % 임대인이 보증금반환 지체할 경우 보증금반환청구소송을 제기해 판결받아 강제집행 해야함. 소송제기 없이 경매를 청구할 수 있음 경매시배당요구 배당요구해야 함 배당요구없이 순위에 의한 배당 받음. 기타효력 ▲ 전세권 등기와 변제 우선순위가 동일 ▲ 제3자에게 효력 승계 불가능 ▲ 후순위권리자와 기타 채권자보다 우선순위 ▲효력승계 ▲집주인 동의 없이 전대 가능 (특약사항 금지조항설정시 불가능) 확정일자 받은 계약서를 분실하였다면 확정일자는 혹시 경매가 될 때 배당받는 자격이므로 확정일자를 받은 계약서를 분실하거나 훼손해서는 안된다. 그러나 만일 이를 분실했다면 어떻게 해야하나. 확정일자 받은 사실은 반드시 임대차계약서로만 입증하여야 하는 것은 아니고 확정일자를 준 기관의 공정증서대장등 다른 방법으로도 입증할 수 있다(대법원판결 96다12474- 1996.6.25선고)