도시계획시설인 녹지와 중개실무

1. 개  요 

  당연한 이야기지만 전답이나 임야가 도시계획시설인 도로에 접하게 될 때, 맹지나 소로길에 접한 것보다 훨씬 더 높은 가치를 지니게 된다.

  그러나 도시계획에 의해 새롭게 4차선 이상의 도로, 신도시의 중앙대로 등에 접하게 되었을 때 완충녹지를 이해하지 못하면 투자와 중개에 있어서 큰 우를 범하게 될 수도 있다.

  기존 도로도 마찬가지이지만 계획도로에 접해있다고 해도 완충녹지가 설정이 되면 도시계획시설인 녹지(완충녹지)에 저촉이 되고, 완충녹지에는 건축법상의 도로개설이나 점용이 불가능하게 되어 사실상 맹지상태가 되기 때문이다.

  완충녹지는 도로주변 뿐만 아니라 산업단지(공업단지 포함) 주변에도 설정되는 경우도 많아 중개시 유의해야 하므로 이에 녹지의 개념과 유의사항에 대해 살펴보자

2. 도시계획시설 녹지의 이해

 

  가. 녹지의 개념

 

    (1) 녹지의 정의

        녹지라 함은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조 제6호 나목의 규정에 의한 녹지로서 도시지역 안에서 도시의 자연환경을 보전하거나 개선하고 공해나 재해를 방지하여 양호한 도시경관의 향상을 도모하기 위하여 동법 제30조의 규정에 의한 도시관리계획으로 결정된 것을 말하며, 용도지역인 녹지지역과는 당연히 다른 개념이다.

 

    (2) 녹지의 세분(도시공원 및 녹지 등에 관한 법률 제35조)

 

     (가) 완충녹지 : 대기오염, 소음, 진동, 악취 기타 이에 준하는 공해와 각종 사고나 자연재해 기타 이에 준하는 재해 등의 방지를 위하여 설치하는 녹지

     (나) 경관녹지 : 도시의 자연적 환경을 보전하거나 이를 개선하고 이미 자연이 훼손된 지역을 복원·개선함으로써 도시경관을 향상하기 위하여 설치하는 녹지

     (다) 연결녹지 : 도시안의 공원·하천·산지 등을 유기적으로 연결하고 도시민에게 산책공간의 역할을 하는 등 여가휴식을 제공하는 선형의 녹지

  나. 완충녹지의 이해

    (1) 완충녹지의 기능

       ○ 일반적으로 신도시 등 택지개발지역에서 또는 간선도로나 철도 주변에서 자주 볼 수 있는데, 주거지역이나 상업지역 등을 분리시킬 목적으로 두지역 사이에 설치되거나, 서로 기능상의 마찰을 일으킬 수 있는 지역사이 등에 주로 설치된다. 울산의 중화학공업지역과 주거지역을 구분하기 위해 덕신일대의 산 전체를 완충녹지로 설정한 것도 있다.

       ○ 즉 완충녹지의 영어단어 그대로 Buffer Zone을 녹지로(Green) 조성한 것을 말한다.

       ※ 참고로 과거의 시설녹지라는 개념은 지금은 도시공원법에서 도시공원 및 녹지 등에 관한 법률로 재정비됨에 따라 존재하지 않음을 유념해 두도록 하자. 시설녹지는 완충녹지, 경관녹지를 말하는 것이었다.

 

    (2) 완충녹지 저촉 토지의 행위제한

 

      (가) 녹지의 점용허가 및 점용허가대상

 

       ○ 녹지의 점용허가 : 녹지 안에서 녹지의 조성에 필요한 시설외의 시설·건축물 또는 공작물을 설치하거나 토지의 형질변경, 죽목의 벌채·재식이나 토석의 채취, 물건의 적치에 해당하는 행위를 하고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 의하여 녹지를 관리하는 시장 또는 군수의 점용허가를 받아야 한다. 다만, 산림의 간벌 등 대통령령이 정하는 경미한 행위의 경우에는 그러하지 아니하며 허가받은 사항을 변경하고자 할 때에도 또한 같다.

 

      ○ 녹지의 점용허가 기준 : 도시공원 및 녹지 등에 관한 법률 시행령 제43조는 녹지의 점용허가 대상을 열거하고 있는데 완충녹지의 점용허가를 받을 수 있는 경우를 제한하였으며 특히, 건축물 또는 공작물의 설치를 목적으로 한 녹지를 가로지르는 진입도로의 설치는 일시적인 점용이 아니라 영구적인 점용이 될 수밖에 없기 때문에 점용이 허가되지 않는 경우가 대부분이다.

      (나) 대지면적에서 제외(건축법시행령 제119조)

 

       ○ 대지면적 산정방법에서 대지면적은 대지의 수평투영면적으로 한다. 다만, “건축법 제36조 제1항 단서의 규정에 의하여 대지 안에 건축선이 정하여진 경우 그 건축선과 도로사이의 대지면적, 대지 안에 도시계획시설인 도로·공원 등이 있는 경우 그 도시계획시설에 포함되는 대지면적”을 대지면적의 산정에서 제외한다고 규정되어 있다.

  

       ○ 따라서 완충녹지에 저촉된 일단의 토지에 건축행위 등을 하고자 할 때 허가권자는 완충녹지에 저촉된 토지를 원 지번에서 분할시킬 것을 전제로 건축허가 하는 것이 원칙이고 분할이 되지 않는 경우에도 대지면적의 산정에서 제외되기 때문에 건폐율, 용적률 등의 산정에서 완충녹지에 저촉된 부분은 제외된다.

3. 완충녹지 저촉토지의 중개실무

  가. 재산권의 제한

    (1) 완충녹지뿐만 아니라 도시계획시설 녹지는 도시계획시설 도로와는 달리 그 지정자체로 목적이 달성되는 것으로 소유권 제한이 그 어느 보다도 큰 편이다.

 

    (2) 당해 토지가 완충녹지에 저촉되면 접도구역과 마찬가지로 기존에 건물이 있는 경우는 상관이 없으나 새롭게 건물을 짓는 것은 허용 되지 않는다. 또한 접도구역은 나머지 땅에 건물을 지을 수 있는 반면 완충녹지는 이면도로가 없는 한 나머지 땅에 건물을 지을 수가 없다.

    (3) 완충녹지 저촉 토지주들의 가장 큰 불만은 시설, 건축물 등의 설치시 녹지의 점용허가불허로 완충녹지 설치지역 내 진·출입 제한에 따라 당해 토지가 소위 ‘맹지’로 되어 재산권 행사 제한 등의 피해가 발생한다는 것이다.

  나. 중개시 유의사항 

    (1) 완충녹지 저촉토지의 경우 중개를 할 경우 상당한 주의를 요한다고 할 수 있다. 보통 이런 경우 매도자 입장에서는 당해 행위제한 정도를 최소로 부각시키려고 할 것이고 LBA가 아닌 중개사가 경험이 적거나 해당 지식이 없는 경우 매매시 공법상의 제한정도 보다는 인근의 평범한 간선도로에 접한 토지가격으로 매매를 성사시키려고 하여 가끔 매수자 입장에서 잘못된 판단에 의한 거래가격이 성립되어 차후 분쟁의 소지를 만들 가능성이 매우 크다.  

    (2) 가치평가시 유의점

      ○ 도시계획시설이 예정된 해당 토지에 대한 가치를 평가하는데 있어서, 기존 도로에 접한 필지의 가격수준을 고려하지 말고, 공법상 제한이 가해진 현재 상태의 적정가격 및 인접 맹지의 가격 등을 조사하여 종합적으로 판단해야 한다.

      ○ 왜냐하면 간선 도로변 전면이 완충녹지에 저촉된 토지의 경우 기존에는 도로에 접함으로 나타나지만 차후 도로조건이 맹지와 같아지기 때문이다.

 

    (3) 완충녹지 확인방법 : 실무적으로 완충녹지 저촉 여부확인은 토지이용계획확인서를 통해서 가능하며, 정확한 위치, 저촉범위 등 상세 확인은 ‘도시계획도면’을 통해서 확인 가능하다.

[참 고 : 완충녹지의 실례]

  ○ 상기의 가상 지역(실제 정관신도시, 장유일대 등에서도 발생하였다)으로 기존에는 F필지만 맹지였고, 구도로에 A, B, C, D, E필지가 모두 도로에 접한 괜찮은 땅이었으나 도시계획시설로 신설도로가 계획되고 완충녹지가 설정되었을 경우가 문제가 된다.

  ○ 즉,  A, B, E 필지는 후면과 측면에 기존 도로가 있어 맹지가 되지 않지만 C, D 필지는 완충녹지가 설정됨에 따라 F와 같은 맹지로 전락하게 된다.

  ○ 도시계획시설인 도로가 내 땅을 지나간다고 해서 좋아할 일만은 아니고, 중개시에도 유심히 살펴보아야 한다.

 

18기 정민호 선배님