토지거래시 주의사항

계약전

 

1) 거래부동산자체에 문제는 없는가 ? - 현장확인

부동산 거래 전에는 먼저 해당지번을 확인하고, 임야대장, 토지대장, 등기부등본, 도시계획확인원, 용도지역 확인원 등을 떼어보고 현장을 반드시 확인해야 한다.

실제 면적과 토지이용계획확인원, 토지대장, 지적도, 부동산등기부 등 공부서류상 면적이 다를 때가 종종 있다. 직접 가서 서류와 차이가 없는지 반드시 조사,확인해야 한다.

특히 토지의 경우 법률적 규제에 대해 확인해야 한다. 국토이용관리법, 도시계획법, 농지법, 지적법, 산림법, 건축법, 군사시설보호법, 수도법, 자연공원법 등 각종 법률의 규제를 받고 있다.

한편, 실제는 자동차가 다니는 도로와 접해 있어도 지적도상에 도로가 없으면 각종 인허가를 받을 수 없으므로 주의해야 하며, 군사시설보호구역, 농림지역, 보전임지, 자연녹지, 그린벨트 등은 사지 않는 것이 좋다.


2) 매도하려는 자가 실제 소유자인가? - 거래상대방확인

많은 경우에 있어서 여러 이유로 실제 소유자가 아닌 부인, 아들 등의 관계자가 바빠서 대신 나왔다고 주장하며 계약의 교섭/상담을 하는 경우가 많다. 하지만 이는 후일 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로 반드시 주민등록증, 위임장, 인감증명서를 확인해야 한다.
위임장을 확인할 때는 위임장에 찍힌 인감과 소유자의 인감증명서를 대조해 봐야 하며, 인감증명서의 유효기간(6개월)도 확인하여야 한다. 뿐만 아니라 계약명의인에게 연락하여 계약 의사를 확인하도록 한다. 만약 소유자가 여러 명이면 각각의 지분에 대하여 매각권한을 한 사람에게 일임한다는 위임장을 확인하는 것도 필수적이다.


3) 권리관계 법적 규제에 문제는 없는가? - 공적 장부 등의 확인

당해 부동산에 관한 임야대장, 토지대장, 등기부등본, 가옥대장, 도시계획확인원, 용도지역 확인원 등을 떼어보고, 권리관계를 확인해야 한다. 미리 확인하지 않고 나중에 이를 몰랐다고 항변할 수 없게 됩니다. 당연히 알 수 있었고 알아야 할 것이기에 확인해보지 않은 자의 과실책임이 인정되기 때문이다. 참고로 토지대장과 건축물관리대장은 관할 구청에서 발급 받을 수 있다.

등기부등본에 근저당이 설정됐으면 채권액 등을 해당 금융기관에 문의하여 확인하고, 이 같은 재산상 제한은 잔금처리 전에 반드시 해결한다는 단서를 계약서에 반드시 기재한다. 저당권이 설정됐거나 가등기 가압류가 있으면 계약 전에 해결하거나 계약을 재검토해야 하는 것이 좋다.

혹시 재산세 납세자가 소유자와 다른 경우에는 그 이유를 확인하는 것이 좋다.


4) 부동산 중개업소 등을 통해 거래하는 경우

이 경우에도 본인이 직접 모든 것을 확인하고 알아보는 것이 안전하다. 중개업자들은 중개수수료 취득을 위해 매도인 측의 말만 믿고 전달하는 경우도 있고, 다소 과장하여 전달하는 경우도 있기 때문이다.
중개업자나 상대방이 보여주는 등기부등본만을 믿고 거래하는 것은 위험부담이 따른다. 복사/위조 등으로 원본과 다른 복사본일 수 있으므로, 반드시 관계공무원의 인증(원본과 같다는 확인)이 있는가의 여부를 확인하여야 하며 근본적으로 본인이 직접 등기부를 열람하여 확인하는 것이 좋다.
상대방이 보여주는 등기권리증도 자세히 살펴보고 원본인가를 확인해야 한다.


5) 위험성이 있는 부동산은 거래를 회피해야 합니다 - 위험의 회피

단시일에 권리자가 수명씩 바뀌는 등 권리변동 관계가 빈번하고 복잡한 것은 일단 의심을 하고 사지 않는 것이 좋다. 문제가 발생할 경우 전혀 알지도 못하는 원래의 권리자가 나타나 권리분쟁에 휘말릴 수 있기 때문이다.

또한 여러 가지 담보물권이나 특히 예고등기, 가등기, 가압류, 가처분이 되어 있는 것은 사지 않는 것이 좋고, 매수 직전에 비로소 보존등기가 되거나 기타 상속등기나 회복등기가 된 것은 일단 의심을 해야 한다.
만약 소송으로 확정판결을 받은 물건을 매수할 때에는 패소판결을 받은 자를 찾아가 사실여부를 확인해야 한다.

그 밖에 주변시세에 비해서 현저히 싸거나 가격 폭등을 이유로 권유하는 것도 신중히 검토해봐야 한다.

 

 

계약서 작성시

 

1) 계약서 작성시 유의해야 할 사항

계약자유의 원칙상 부동산거래계약이라도 법률로 정한 양식이란 것이 별도로 존재하지 않으며, 백지에 당사자가 합의한 사항을 명확하게 기술하면 된다.

계약서는 구체적으로 명백히 작성하고 다의적 해석 가능성이 있는 문자의 사용을 피한다.
만약 부동산 중개업소에 미리 인쇄되어 있는 계약서를 사용할 경우에는 내용을 읽어보고 작성하도록 하며 특약이 있으면 그 특약도 명백히 기재한다. 인쇄된 용지라 해도 당사자가 자유로이 내용을 수정, 삭제, 첨가할 수 있으므로 계약내용을 정확히 기재한다.

논밭이나 임야는 계약서에 평당 금액도 쓰고 실제 면적과 서류상 면적이 다를 때 발생하는 차액을 누가 부담하는가도 명시해야 한다. 등기부에 근저당, 가등기, 가압류 등 재산권 행사에 걸림돌이 될만한 게 있다면 계약서를 쓸 때 이를 언제 말소할 것인지를 적어둔다.

계약서에 있는 크기와 실제면적이 다를 경우 배상관계도 명시하고, 특약사항에 잔금지급일 이전에 또 다른 권리관계를 설정하지 않도록 기재하며, 이를 어길 경우의 책임관계도 명시해둔다.


< 일반적인 계약서 기재사항 >

 - 목적물의 표시 및 명도시기 / 계약상 목적물이 등기부등 공부와 실제가 다를 경우 그에 대한 표시등
 - 이행의 약정 - 대금의 액수, 지불 시기
 - 매도인 / 매수인(임대 임차인) / 중개인(당사자 직거래 시는 불필요)의 이름, 주소, 주민등록 번호 ,연락처, 날인 등
 - 매도인의 담보책임 / 해제권 / 해약금 / 조세공과 등의 부담 등
 - 기타 특약사항 -당사자가 합의한 조건 등

부동산을 취득하거나 양도하여 등기하거나 세금을 신고할 때는 반드시 검인계약서를 사용해야 하는데, 이 때 검인계약서는 특별한 양식이 아니라 일반계약서에 검인도장을 받은 것을 의미한다.


2) 명의자와 직접계약

계약 시에는 매도인 측 대리인과 계약하지 말고 가급적이면 거래당사자간에 직접 계약하는 것이 좋다. 부동산 중개업소의 소개로 계약하는 경우에도 매도인과 직접 계약하는 것이 좋으며 가급적 입회인을 두는 것이 좋다. (후일 분쟁이 발생할 경우 유력한 증인이 된다.)

등기명의인과 계약상대방의 일치 여부를 반드시 확인하여 불일치할 경우에는 위임장, 주민등록증의 요구/확인, 계약서에 위임인을 명시하고, 인감증명 등을 요구/확인해 본다. 소유자가 직접 계약을 할 수 없으면 위임장에 인감증명을 첨부해야 계약이 유효하며, 위임장 인감과 소유자의 인감증명서를 대조해보고 인감증명서의 유효기간(6개월)도 확인해야 한다. 뿐만 아니라 계약명의인에게 연락하여 그 의사를 확인해 보아야 합니다.

그리고 소유자가 여러 명이면 각각의 지분에 대해 매각을 일임하는 위임장을 확인하는 것도 빼놓지 말아야 한다.


3) 대금지급 및 등기

계약체결 후에 중도금/잔금을 지급할 때는 반드시 영수증을 주고받고 대금지급의 내용을 명확히 한다.

중도금 지급, 잔금 지급 직전에는 반드시 등기부를 확인하도록 한다. 계약 이후에 새로 저당권 등이 설정되진 않았는지 확인하는 절차이다.

만약 계약 후 대상 부동산에 이중계약 등이 이루어져 해약하고자 한다면 계약금을 지불한 사람은 그것을 포기하고, 계약금을 받은 사람은 그 배액을 배상할 경우 계약을 해제할 수 있으며 이 때 계약금은 곧 해약금이 된다. 실제 거래에서 약정금, 보증금, 계약금 등 다른 이름으로 지불되었더라도 이러한 금액은 해약 시 원칙적으로 해약금으로 간주한다.

일단, 중도금이 지불되면 일방의 해약이 불가능하다. 중도금은 계약금과 잔금지급 사이에 매도인(임대인)에게 지급하는 금액으로서 당사자가 계약이행에 착수했음을 확인하는 금액이기 때문이다.

등기서류와 잔금지급은 등기소등에서 등기서류의 확인과 동시에 지급함이 안전하다.

잔금을 지불할 때 매도인으로부터 건네 받아야 할 서류는 인감증명서(부동산매도용) 1통, 등기권리증, 주민등록등본, 검인용 매매계약서 각 1통이다.

또한 중도금 및 잔금을 지급할 때 재산세와 종합토지세 등 지방세가 체납됐는지 확인, 집주인과 정산해야 한다. 매입자는 입주 이후의 세금만 내면 된다. 재산세와 종합토지세는 과세기준일이 각각 5월 1일과 6월 1일이므로, 과세액에 입주부터 차기 과세기준일까지의 개월수를 곱한 뒤 12로 나눠 납부액을 계산한다. 집주인이 지방세를 미납했을 때는 계약서를 관할 시/군/구 지적과에서 검인 받을 수 없다.

잔금을 지급함과 동시에 매도인으로부터 등기권리증, 인감증명서 등 권리이전서류를 받아 60일 이내에 관할등기소에 이전등기 절차를 마치도록 한다. 만약 이 기간 내에 등기신청을 하지 않았을 경우에 최고등록세액의 300％까지 등기신청 해태에 따른 과태료가 부과됨을 유의해야 한다. 이전등기 수속을 마친 후에는 등기부등본을 떼어서 이전등기가 된 것을 확인해야 한다.


4) 전문가와 상의

어떤 문제이건 사후적인 해결보다는 사전예방이 손실을 줄이는 최선의 방법이므로 계약체결 전에 의문이 있거나 미심쩍은 점이 있다면 변호사나 법무사, 기타 법률상담실을 찾아가 상의해 본 후 계약하는 것이 좋다.