토지등급계산(양도소득세 환산)

기준시가에 의한 세액계산

 

-토지 기준시가

            양도(취득)당시 토지의 기준시가=

          양도(취득)당시 개별공시지가(㎡당 가액) × 양도(취득)면적 (㎡)

○ ’90. 8. 30 이후 취득 또는 양도하는 토지의 기준시가 계산

   - 취득일 또는 양도일 현재 공시된 개별공시지가를 적용합니다.

   - 개별공시지가 적용기준표

〔양도 또는 취득당시 개별공시지가 적용기준(정기분)〕

취득․양도시기			적용할 기준일	결정고시일
1.   1990. 8. 30 2.   1991. 6. 29 3.   1992. 6. 05 4.   1993. 5. 22 5.   1994. 6. 30 6.   1995. 6. 30 7.   1996. 6. 28 8.   1997. 6. 30 9.   1998. 6. 30 10.  1999. 6. 30 11.  2000. 6. 30 12.  2001. 6. 30 13.  2002. 6. 29 14. 2003. 6. 30 15. 2004. 6. 30 16. 2005. 5. 31	～ ～ ～ ～ ～ ～ ～ ～ ～ ～ ～ ～ ～ ～ ～ ～	1991. 6. 28 1992. 6. 04 1993. 5. 21 1994. 6. 29 1995. 6. 29 1996. 6. 27 1997. 6. 29 1998. 6. 29 1999. 6. 29 2000. 6. 29 2001. 6. 29 2002. 6. 28 2003. 6. 29 2004. 6. 29 2005. 5. 30	1990. 1. 1 1991. 1. 1 1992. 1. 1 1993. 1. 1 1994. 1. 1 1995. 1. 1 1996. 1. 1 1997. 1. 1 1998. 1. 1 1999. 1. 1 2000. 1. 1 2001. 1. 1 2002. 1. 1 2003. 1. 1 2004. 1. 1 2005. 1. 1	1990. 8. 30 1991. 6. 29 1992. 6. 05 1993. 5. 22 1994. 6. 30 1995. 6. 30 1996. 6. 28 1997. 6. 30 1998. 6. 30 1999. 6. 30 2000. 6. 30 2001. 6. 30 2002. 6. 29 2003. 6. 30 2004. 6. 30 2005. 5. 31

      * 양도일 또는 취득일 현재 정기공시이후 수시공시가 있는 경우는 당해 수시공시된 기준시가를 적용함

      (적용사례) 1992년 3월 20일에 취득한 토지를 2003년 8월 5월에  양도한 경우

    - 취득당시 기준시가 (취득가액)⇒ 1991. 6. 29 공시된 개별공시지가 (상기 2)

    - 양도당시 기준시가 (양도가액)⇒ 2003. 6.30 공시된 개별공시지가 (상기 14)

 

○ ’90. 8. 29 이전 취득한 토지의 ㎡당 취득당시 기준시가 계산

  - 아래 산식과 같이 ’90. 8. 30 현재 공시된 개별공시지가를 기준으로 토지등급가액이 차지하는 비율로 환산하여 취득당시 기준시가(원/㎡)를 계산합니다

1990. 1. 1 기준으로 한 개별공시지가	×	취득당시의 토지등급가액
		( 1990.8.30현재의 토지등급가액＋ 그 직전에 결정된 토지등급가액)÷2

 

    * ’84. 12. 31 이전에 취득한 토지의 취득일은  세법상 ’85. 1. 1을 취득일로 간주하고 있으므로 위 산식에서 “취득당시의 토지등급가액”은 ’85. 1. 1현재의 토지등급가액”을 말합니다.

  - 토지등급가액의 계산

    토지등급가액이란 토지대장 상에 나타난 취득일 등 현재의 토지등급(없는 경우 직전등급)에 대한 「토지등급가액표」상의 가액(원/㎡)을 말합니다.

    (적용사례) 취득일의 토지등급이 162등급인 경우

     ☞ 토지등급가액표 확인 162등급의 등급가액 ⇒ 12,000원/㎡

  - ’90.8.29이전에 취득한 토지의 취득당시 기준시가 계산사례

   (문제) 취득당시 토지 기준시가를 계산자료

   ∘ 토지 취득일 : 87. 9. 1,

   ∘ ’90. 1. 1 현재 개별공시지가 : 600,000원/㎡

   ∘ 토지등급조정

     ․ 87. 7. 1  207등급 (토지등급가액 108,000원/㎡)

     ․ 88. 7. 1  209등급 (토지등급가액 119,000원/㎡)

     ․ 89. 7. 1  210등급 (토지등급가액 125,000원/㎡)

     ․ 90. 1. 1  211등급 (토지등급가액 131,000원/㎡)

   (답)  취득당시 ㎡당 토지기준시가 (506,250원/㎡)

        = 600,000원× 108,000원/〔(131,000+125.000)÷2〕

1990.1.1개별공시 *취득당시토지등급/1990.08.30토지등급+그직전결정된토지등급