수익성이 높은 토지에 투자를 권할 수 있는 전문중개사가 되자.

카테고리 : 연재칼럼

글쓴이 : 서영창

날짜 : 09-11-08 20:35

세종아카데미 펌     가치가 저평가된 토지에 투자하여야 한다.  옛날부터 사람들은 부동산 투자를 곱지 않은 시각으로 보고 있다. 국가는 사유재산 증식을 위한 개인의 거래를 공공복리(公共福利) 명분으로 법으로 제한할 수 있지만, 국민의 입장에서는 어디까지가 투기이고, 어디까지가 투자인가를 구분하기 쉽지 않기 때문에 부동산투자 자체를 무턱대고 그저 비난받을 수만은 없다.   만약 누군가가 주말영농도 하고 몇 년 후에 은퇴하여 전원주택을 짓거나, 또는 작업실을 마련하기 위하여 도시근교에 농지를 구입했는데, 여러 가지 사정상 직접 이용하지 못하고 얼마 후에 팔았다면 그런 것을 투기라고 할 수 있을까? 과연 몇 년을 이용한 후에 팔아야 투자일까? 구분기준에 의문이 생기지 않을 수 없다.    우리가 투자에 성공하려면, 어떤 물건을 싸게 사서 비싸게 팔아야 하는데, 싼 물건을 만나기도 쉽지 않고, 비싸게 팔려고 해도 시세보다 비싸게 살 사람도 거의 없을 것이다. 그러므로 객관적인 가치기준에 의하여, 현재 저평가되어 있는 토지를 구입하여 그 토지의 내재가치를 내가 만들어야 성공할 수 있다.  한마디로 투자란 현재가치가 저평가된 물건을 찾아서, 개발을 통하여 그 가치를 높이거나 또는 개발가능성이 확실한 토지를 장기 보유하였다가 실수요자에게 매도하여야 성공할 수 있는 것이다.    수도권의 토지에 투자하여야 성공할 수 있는가?  꼭 수도권에 있는 토지만 투자가치가 높은 것인가? 최근 지방의 개발테마가 있는 곳에 개인투자는 물론 공동투자(공투)가 몰리고 있다. 예를 들어 전북의 새만금 같은 곳에 많은 사람들이 몰리고 있는데 이런 투자방식을 딱히 나쁘다고 할 수는 없다. 하지만 전문가라고 자처하는 사람이 찍어주는 곳에 투자하거나, 경매를 통하여 무작정 싼 물건을 사거나, 주변의 성공한 친구가 권하는 일종의 묻지마 투자를 하는 것은 잘못된 방법이다.  투자하려고 하는 곳이 수도권이면 성공할 수 있을까? 물론 돈과 사람이 몰려있는 곳에 투자하는 것이 환금성은 보장된다. 하지만 고수익성까지 보장되지는 않을 것이다. 수도권은 계속해서 개발수요가 몰리는 곳이므로 최소한 원금손실은 없을 것이나, 특정지역의 개발은 일시적일 뿐 그 지역의 분위기가 조금만 가라앉으면 수익성은 물론 환금성까지 잃어버릴 수 있다. 그러므로 안전하게 투자에 성공하려면 과거의 비과학적이고, 비합리적인 방식을 버리고, 먼저 가치투자의 기본을 알아야 한다.     자기가 가치를 잘 아는 곳에 투자하여야 한다.  개발가치가 노출된 도시지역에 투자하는 것이 안전하다, 반면 개발정보에 휩쓸려 고수익이 있을 것 같은 어떤 특정의 비도시지역에 투자하는 것은 굉장히 위험하다. 그러므로 비록 큰 개발계획이 없는 곳이라고 하더라도, 매수타이밍과 매수가격을 내가 직접 판단할 수 있는 곳이면서 매도타이밍을 놓치지 않을 곳에 투자하는 것이 안전하다. 그런 곳이란 내가 살고 있는 근처이거나 또는 내가 그 지역의 변화를 잘 알 수 있는 곳이다. 그런 곳에 투자하는 것이 훨씬 현명한 투자이다. 즉, 투자에서 제일 중요한 것은 안정성이고 그 다음이 수익성이라는 것을 잊지 말기 바란다.  여기서 투자의 안정성과 수익성을 동시에 얻어서 투자에 성공하기 위해서는 내가 잘 아는 곳에, 가치투자를 해야 한다. 가치투자란 무엇인가? 가치투자를 위한 분석의 3단계란, 첫째 현재시세(현재가치)보다 저렴한 물건을 찾는 것이다. 둘째 앞으로 개발수요가 몰리는 곳(미래가치)을 예측하여 투자하는 것이다. 셋째 내재가치(과거가치)가 있지만 남들이 부동산 공법을 몰라서 저평가되어 있는 토지를 구입하는 것이다.     현재가치와 미래가치, 내재가치가 모두 있는 곳에 투자하자.  첫째 현재가치가 저평가된 물건은 흔치 않기 때문에 많은 사람들이 경매를 통한 부동산투자를 하게 된다. 그러나 경매전문가들이 가르치는 것은 경매절차일 뿐 그 토지의 내재가치를 분석하는데는 한계가 있다. 또는 전문가가 찍어주는 곳에 공동투자를 하게 된다. 그렇다고 생활정보지를 보고 자기판단하에 투자하는 것도 위험하다. 이런 투자는 내재가치를 모르는 일종의 묻지마 투자인 것이다.   둘째 미래가치를 예측하려면 국토종합계획, 도종합계획 그리고 그 지자체의 도시기본계획과 도시관리계획을 보는 것이 좋지만, 일반인이 이런 공부를 하기에는 만만치 않다. 그래서 많은 사람들은 자칭 전문가라고 하는 사람이 찍어주는 곳에 그냥 투자하려고 한다. 그러나 증권시장에 참여해본 분은 잘 알겠지만, 증권투자에 성공하기 위해서는 투자대상기업의 ‘내재가치분석을 얼마나 객관적으로 잘 하였느냐’인 것이다. 그런데도, 대부분의 투자자는 객관적 분석보다는 남보다 한발 빠른 정보를 얻기 위하여 객관성이 보장되지 않은 믿지 못할 정보를 찾는데 더 노력하고 있다.  셋째 내재가치란 개발가치이다. 개발가치는 이미 그 토지가 가지고 있는 가치이지만, 소유자가 발견하지 못하여 그 가치를 높이지 못한 경우가 많다. 도시지역은 개발협의가 끝나서 개발가치가 이미 노출되어 있지만, 비도시지역은 개발협의가 되어 있지 않기 때문에 일반인은 그 개발가치를 알기 어렵다. 토지를 개발하려면 6,296가지 개발행위규제를 알야야 한다. 그렇다고 여러분에게 모든 부동산 규제를 다 알고 투자하라는 것이 아니라, 남보다 한 발 앞선 노력으로 노출되지 않은 정보를 분석하라는 것이다. 사람들은 가치를 찾기 위하여 노력하는 것보다 남이 찍어주는 곳에 투자하려고 한다. 만약 그 예측이 빗나가면 누가 책임질 것인가?     개발가치가 노출되지 않은 비도시지역 투자가 수익성이 높다.    지금까지 일반인이 개발용 토지를 구입하려면 시군청의 허가부서에 상담하여 구입하고, 투자용 토지는 그냥 토지이용계획확인서만 보고 시세보다 싼 것 같으면 구입하였다. 그러나 이것은 올바른 투자방법이 아니다. 토지의 진정한 개발가치를 알려면 토지개발의 기본을 알아야 한다. 국가는 왜 내 땅을 내 맘대로 건축하지 못하게 하는가? 그리고 그 건축허가 또는 형질변경허가에 있어 우리가 알아야 할 것은 무엇인가? 이런 것은 굉장히 복잡한 것 같지만, 공법에 대한 기본지식과 국토의 효율적 이용을 이해하면 가치있는 곳을 쉽게 찾을 수 있다.   예를들어 진입로가 없거나 도로가 좁은 곳에 투자하여 여러가지 방법으로 진입로를 확보하여 건축허가를 받을 수 있다면 그 토지의 투자수익성은 확실히 보장된다. 그런 가치를 남보다 한발 앞서서 발견하기 위하여 공부하는 중개사, 공부하는 투자자만이 확실한 성공을 보장받는다. 그런 수익성이 높은 곳은 이미 개발협의가 끝난 도시지역보다 비도시지역의 토지에 있기 때문에 많은 사람들이 비도시지역에 관심을 갖는 것이다. 이런 토지를 찾아주기 위한 전문중개사들의 노력이 필요한 때이다.