8/21일 부동산 활성화 대책 주요 내용

┌─────────────────┬───────────────────┐ │ 부동산 활성화 대책 │ 주 요 내 용 │ ├──────┬──────────┼───────────────────┤ │ │ │ㅇ사업기간 절반 단축(3년→1년6개월) │ │ │ │ㅇ일반공급 후분양 의무 폐지 │ │ │재건축 규제 합리화 │ㅇ조합원 지위 양도 금지 폐지 │ │ │ │ㅇ2종일반주거지역 층수 제한 완화 │ │ │ │ (최고 15층→평균 18층) │ │ ├──────────┼───────────────────┤ │ 주택 공급 │ │ㅇ주상복합 가산비 추가 인정 │ │ │분양가 상한제 개선 │ㅇ민간택지 가산비 인정 │ │ 기반 강화 │ │ - 택지 감정가 120%내에서 실매입가 인 │ │ │ │정, 연약지반공사비 등 가산비 포함 │ │ ├──────────┼───────────────────┤ │ │ │ㅇ공공아파트 '원칙 후분양 필요시 선분 │ │ │아파트 후분양제 보완│양' 방식 유지 │ │ │ │ㅇ민간아파트는 자율 선택 │ │ ├──────────┼───────────────────┤ │ │ │ㅇ인천 검단신도시 6.9㎢ 확대 지정 │ │ │신도시 2곳 지정 │- 기존 신도시 포함 9만2천가구 공급 │ │ │ │ㅇ오산 세교지구 신도시급 확대 지정 │ │ │ │- 5.2㎢ 추가 2만3천가구 공급 │ ├──────┼──────────┼───────────────────┤ │ 수요 확대 │30년 장기 주택담보 │ㅇ이자상환액 소득공제 한도 확대 │ │ ㆍ │대출 활성화 │- 1천만원→1천500만원 │ │ 신규 주택 ├──────────┼───────────────────┤ │거래 활성화 │수도권 전매제한 완화│ㅇ5~10년→1~7년 │ │ │ │- 권역별 차등화 │ ├──────┼──────────┼───────────────────┤ │ │ │ㅇ주택건설용 토지 종부세 비과세 │ │ │ │ㅇ미분양 주택 종부세 비과세 기간 확대 │ │ │ │ㅇ시공사 대물변제 미분양주택 종부세 │ │ │ │ 비과세 │ │ │부동산 세제 합리화 │ㅇ1세대 2주택 양도세 중과 배제 대상 │ │ │ │저가주택 범위 확대 │ │건설경기보완│ │ - 지방(비수도권) 광역시 1억원→3억원 │ │ │ │ㅇ비수도권 지역 매입 임대주택 사업 │ │ │ │세제지원 │ │ ├──────────┼───────────────────┤ │ │지방 미분양 아파트 │ㅇ건설 중 미분양 아파트 공공매입 가격 │ │ │환매조건부 매입 │수준 매입 │ │ ├──────────┼───────────────────┤ │ │ │ㅇ최저가낙찰제 확대 내년으로 연기 │ │ │종소건설사 경영지원 │ㅇ단품슬라이딩제 적용 확대 │ │ │ │ㅇ중소건설업체 입찰, 수주 기회 확대 │ └──────┴──────────┴───────────────────┘ (8/21일 서울 연합뉴스)

(NOTE)

1. 지방 광역시 3억원 이하 양도소득세 중과 대상 제외(종합).

(1) 앞으로 지방의 광역시 지역에서 3억원이하 주택을 구입, 1세대 2주택자가 된 뒤 주택을 팔더라도 양도소득세 중과 대상에서 제외된다.

(2) 아파트를 재건축하기 위한 안전진단은 한 번만 받으면 되고 2종 일반주거지역에서 '평균 18층'으로 재건축할 수 있게 돼 지금보다 훨씬 높게 지을 수 있다.

(3) 또 수도권 주택공급 확대를 위해 인천 검단신도시 주변과 오산 세교지구가 신도시로 건설되고 수도권 전매제한 기간이 1-7년으로 줄어든다.

정부와 한나라당은 8월 21일 오전 국회 귀빈식당에서 당정협의를 갖고 이 같은 내용의 주택공급기반 강화 및 건설경기 보완방안을 추진하기로 했다.

이 방안의 하나로 지방의 광역시 지역에서 3억원이하 주택을 매입해 2주택자가 되더라도 양도세를 중과하지 않기로 했다. 지금은 도 지역에서는 3억원이하 주택에 대해 중과가 배제되지만 광역시 지역에서는 1억원이하일 때에만 중과되지 않고 있다.

주택공급기반을 강화하기 위해 재건축 규제도 대거 완화된다.
투기과열지구에서 재건축 조합 설립인가를 받은 뒤에는 조합원 자격을 팔 수 없도록 한 조합원 지위 양도 금지 규정과 재건축 후분양제도를 폐지하기로 했다. 이들 규정은 2003년 9.5대책때 도입됐었다.

또 재건축하기 위해 예비안전진단, 정밀안전진단 등 2회의 안전진단을 1회만 받도록 하고 안전진단 실시시기도 '정비계획수립후'에서 '수립전'으로 변경하기로 했다.

이 같은 규제 완화를 통해 재건축 인허가에 소요되는 기간은 3년에서 1년6개월로 줄어든다.

아울러 현재 2종일반주거지역 재건축아파트의 층수를 '최고 15층'에서 '평균 18층'으로 완화해 지금보다 훨씬 높게 지을 수 있도록 하기로 했다.

분양가 상한제 시행으로 민간부문의 공급위축 가능성이 제기됨에 따라 민간택지의 실매입가를 감정가의 120%에서 인정하되 실제투입비용인 연약지반공사비 등 가산비를 인정하기로 했다.

중장기적으로 수도권 30만가구 공급을 위해 이미 신도시로 지정된 인천 검단지구와 북서쪽으로 인접한 690만㎡를 추가로 신도시로 개발하기로 했다. 새로 지정된 지역에서는 2만6천가구가 공급되며 기존 지구와 합치면 모두 9만2천가구가 건설된다.

또 주택공사가 추진중인 오산 세교2택지개발지구와 이 지구의 서쪽 520만㎡를 묶어 신도시로 개발하기로 했다.
오산 세교신도시의 전체 규모는 800만㎡가 되며 전체 주택수는 3만7천가구이다.

수도권 주택의 전매제한은 현재 5년-10년에서 1년-7년으로 완화되며 대한주택공사와 대한주택보증이 지방 미분양 아파트를 환매조건부로 사들이는 방안도 추진하기로 했다.

정부는 또 지방에 한해 양도세 중과 배제, 종부세 비과세 등의 혜택을 받는 매입임대주택 사업자 기준을 완화하기로 했다.

임대호수는 5호 이상에서 1호 이상으로 완화해 사실상 호수 기준은 폐지했고, 임대기간은 10년 이상에서 7년 이상으로, 주택면적 기준은 현행 85㎡ 이하에서 149㎡ 이하로 확대하기로 했다.

정부는 아울러 지방 미분양 해소를 위해 주택신축판매업자(시행사)가 건축해 소유한 미분양주택에 대해서는 종부세 비과세 기간을 현행 3년에서 5년으로 연장하고, 시공사가 주택신축판매업자로부터 대물변제로 받은 미분양주택에 대해서도 5년간 종부세를 비과세하기로 했다.

주택건설사업자(시공사)가 주택건설 목적으로 취득해 보유하는 토지에 대해서도 종부세가 비과세된다.


2. 수도권 전매 제한기간 완화.

수도권에서 새로 분양계약한 주택의 전매 제한기간이 크게 완화돼 신규주택의 거래가 활성화될 전망이다.

지금은 수도권 공공택지가 10년(전용 85㎡이하)-7년(85㎡초과), 민간택지가 7년(85㎡이하)-5년(85㎡초과)으로 돼 있어 최장 10년, 최단 5년이지만 앞으로는 최장 7년, 최단 1년으로 바뀐다.

서울에서도 민간택지에서 분양하는 아파트는 85㎡ 초과 아파트는 전매제한 기간이 3년으로 짧아지기 때문에 상당수는 입주후 곧 팔 수 있을 것으로 보인다.

정부는 수도권의 전매제한을 완화하면서 권역별로 차별화하기로 했다.
지금은 택지유형별, 면적별로 구분하고 있지만 과밀억제권역이나 아니냐를 또 하나의 기준으로 추가했다.

이에 따라 공공택지에서만 4개 유형의 전매제한 기간이 생긴다.
과밀억제권역일 경우 85㎡이하가 7년, 85㎡초과가 5년이며 기타지역일 경우에는 85㎡이하가 5년, 85㎡ 초과가 3년이다.

또 민간택지에서도 전매제한기간이 4개로 나뉜다.
과밀억제권역일 경우에는 85㎡이하가 5년, 85㎡초과가 3년이며 기타지역에서는 평형에 상관없이 투기과열지구에서는 3년, 비투기과열지구에서는 1년이다.

현재 수도권에서 과밀억제권역은 서울, 인천, 과천, 안양, 성남, 수원, 고양, 하남, 구리 등이며 용인, 광주, 안산, 화성, 파주, 김포 등은 제외돼 있다.

전매제한 완화는 8월 21일이후 분양승인신청하는 주택부터 적용된다.


3. 인천,오산 2개 신도시 건설 계획.

국토해양부가 새로 건설하기로 한 수도권 2개 신도시는 수도권 서북부와 수도권 남부에 1개씩 위치하고 있다.

(1) 인천 검단지구에서 새로 지정된 곳은 인천시 서구 대곡동, 불노동, 마전동 일대 690만㎡로 2006년 11월에 지정된 1천120만㎡와 통합해 개발된다.

주택은 2만6천가구로 기존의 6만6천가구와 합치면 9만2천가구가 된다. 수용인구는 기존의 17만7천명에 5만3천명이 더해져 23만명이 된다.

이 지역에서는 2011년 1만2천가구의 첫 공급을 시작으로 2016년까지 주택이 분양된다. 새로 지정된 지역에서는 2013년부터 분양이 시작된다.

(2) 오산 세교신도시는 현재 주택공사 사업지구인 세교2지구와 합쳐 건설된다.

새로 지정된 지역은 오산시 금암동, 서동 일대 520만㎡로 세교 2지구(280만㎡)와 합치면 800만㎡가 되고 주택은 3만7천가구, 인구는 10만4천명이 된다.

이 지역에서는 2010년 800가구가 첫 분양되는 것을 시작으로 2016년까지 주택이 나오며 신규지정지역에서는 2012년부터 공급된다.

새로 지정된 2개 지역에 대한 지구지정(개발계획 포함)은 올해 말까지 완료된다.

국토해양부는 이미 지정된 지구와 통합 연계한 체계적인 광역교통개선대책을 올해말까지 수립할 계획이며 선교통대책, 후입주원칙에 따라 대중교통중심의 편리한 교통대책을 수립한다는 방침이다.

국토해양부는 이들 지역중 이미 지정된 토지거래허가구역, 투기지역, 투기과열지구 등을 엄정히 운용하고 사업대상지 주변지역(2㎞이내)을 주택거래신고지역, 개발행위허가제한지역으로 지정하는 등 투기 및 난개발 방지대책을 마련할 계획이다.

또 관계기관 합동 투기단속반을 구성해 주택.토지가격 상승지역을 집중 단속하기로 했다.


4. 후분양제도 한걸음 또 후퇴

정부의 주택 후분양제 도입 방침이 조금씩 뒷걸음치고 있다.

주택 후분양제는 현재 보편화돼 있는 선분양제와 달리 공사가 끝난 뒤에 분양하도록 하는 제도로 정부는 로드맵을 만들어 올해부터 공공기관이 짓는 주택에 대해 원칙적으로 적용하고 있다.

올해부터 내년까지는 공정이 40%이상 진행된 상태에서 분양하고 2010년-2011년에는 60%, 2012년-2013년까지는 80% 공정 이후에 분양하도록 하고 있다.

국토해양부는 이 같은 로드맵의 시행을 작년으로 잡았다가 2006년에 주택시장이 극도로 불안해지자 시행을 1년 늦춰 올해부터 시행하고 있다.

올해 시행에 들어갔지만 민간업체는 배제됐고 공공기관에 대해서도 의무화를 시키지 않고 필요한 경우에는 선분양도 할 수 있도록 한 걸음 물러났다.

국토해양부는 8.21대책에서 후분양제를 또다시 후퇴시켰다.의지를 드러냈다.
공공기관의 경우 '원칙적 후분양, 필요시 선분양'하는 방식을 유지했지만 민간건설업체가 후분양하겠다고 할 경우에 부여했던 공공택지 우선공급권은 없애기로 했다. 대신 저리의 주택기금지원 등의 인센티브만 주기로 했다.

이는 또 한발짝 후퇴한 것으로 국토부는 후분양에 따른 주택수급불균형, 금융비용 증가에 따른 분양가 상승 등의 부작용을 우려하고 있다.