특급리포트/소규모 농림지역 노려라(관리지역세분화)

지난해 12월 주민 반발 등 진통 끝에 관리지역 세분화를 끝낸 경기도 고양시 토지시장에 요즘 투자자들의 관심이 높다. 수도권에서는 가장 먼저 세분화를 끝낸 덕분에 다른 수도권지역 땅 투자의 시금석이 될 수있다고 보기 때문이다.

고양시에서는 지난해 세분화 과정에서 계획 관리지역 지정이 예상됐던 땅이 생산·보전 관리지역으로 지정된 사례도 있다. 아직 관리지역 세분화 작업이 진행 중인 수도권지역의 땅 투자에 참고할 만 하다.

전문가들은 이미 세분화 작업을 끝낸 고양시에서는 땅투자 지도가 바뀐 만큼 여러모로 주의할 필요가 있다고 조언한다.

특히 세분화를 통해 계획관리지역으로 지정된 땅이라도 주변에 3만㎡ 이상의 기존 개발지가 있으면 연접개발 제한에 걸려 추가 개발이 어렵기 때문에 투자를 피하는게 좋다고 본다.

토지 인허가 전문대행업체인 중앙토목 이봉림 소장은 "계획관리지역으로 둘러싸인 1만㎡ 미만 소규모 농림지역은 향후 계획관리지역 편입이 예상돼 투자를 고려해볼 만 하다"고 말했다.

□고양시 땅주인들 희비 엇갈려

○ 수도권서 가장 먼저 세분화 완료

-고양시는 2006년 12월 11일, 수도권 31개 지자체 중 가장 먼저 관리지역 세분화를 끝냄

-관리지역 세분화 결과 전체 관리지역 4268만3144㎡(1293만평) 중 계획관리지역으로 1838만5250㎡(557만평)이 배정됨

-보전관리지역과 생산관리지역은 각각 1975만2774㎡(598만평), 454만5120㎡(138만평)로 배정됨

○ 계획관리지역 땅값 얼마나 올랐나

- 고양시 주요 관리지역 세분화 전후 공시지가 비교
 

지번	면적 (㎡)	지목	세분화 전	세분화 후	공시지가/㎡ (2006. 1)	공시지가/㎡ (2007. 1)	증감률 (%)
설문동 326	1600	목장용지	관리지역	계획관리지역	150000	170000	13
설문동 424	2259	전	관리지역	계획관리지역	150000	200000	33
설문동 326-5	3255	답	관리지역	생산관리지역	124000	126000	1.6
구산동 564-2	10236	임야	관리지역	보전관리지역	173000	182000	5
내유동산29-7	7489	임야	관리지역	보전관리지역	75500	40800	-46

-계획 관리지역으로 지정된 땅은 공시지가를 기준으로 이전보다 대략 10∼20% 가량 가격이 상승한 것으로 분석됨

-반면 생산․보전 관리지역으로 지정된 땅의 공시지가는 변동이 거의 없었음

□어떤 땅이 계획관리지역으로 분류됐나

○ 주변 개발압력이 높은 땅

-기존 개발지와 거리가 대략 1~2㎞ 이내로 가까운 땅

-고속도로IC 등 공공 편의시설에서 가까운 땅

-경지정리면적 비율이 대략 10% 미만으로 낮은 논밭

-경사도(대략 15도 미만)와 높이가 낮은 임야

 

▲ 농업경작보다는 개발용으로 사용할 가치가 있는 한계농지 등은 대부분 계획관리지역이다. 지도는 지난해 12월 관리지역 세분화를 끝낸 경기도 고양시 일대.

 

○ 개발행위허가를 받은 땅

- 관리지역 세분화 주민공람 공고 이전에 농지전용, 형질변경, 군부대 동의 등의 개발행위허가를 받은 땅은 계획관리지역으로 지정됨

- 하지만 개발행위허가를 받은 땅이 모두 계획관리지역으로 지정된 것은 아님.

- 개발행위허가를 받은 땅 중에서 부지면적 1만㎡ 이상, 20가구 이상으로 집단화된 경우에만 계획관리지역으로 지정됨

- 예컨대 허가를 받은 부지면적 2000평 이하, 10가구 이하 전원주택단지의 경우 주변이 경지정리가 잘 된 논밭이나 울창한 산림으로 둘러싸은 경우 보전관리지역으로 지정된 사례가 있었음.

 

▲ 농지정리가 잘 된 땅과 인접한 농지는 대부분 생산관리지역으로 분류된다. 지도는 지난해 12월 관리지역 세분화를 통해 생산관리지역으로 지정된 경기도 고양시 덕양구 설문동 323번지 일대 논밭.

 

○ 기개발지 주변 땅

- 기개발지란 주거․상업․공업지역, 도시개발구역, 지구단위계획구역, 택지개발지구 및 산업단지(농공단지 포함) 등을 말함

- 하지만 기개발지라도 보전·생산 가치가 높고, 면적이 1만㎡·20가구 미만일 경우 보전·생산관리지역으로 지정된 사례도 있음.

○ 관리지역내 1만㎡ 미만의 소규모 농림지역

- 이런 땅은 도시관리계획을 세울 때 인접한 관리지역으로 편입시킬 계획임

 

▲ 계획관리지역으로 둘러싸여 있는 보전관리지역이다. 주변이 계획관리지역이라도 보전가치가 뛰어나고, 1만㎡ 이상인 대규모인 땅은 대부분 보전관리지역으로 지정된다. 지도는 경기도 고양시 구산동 일대 보전관리지역.

 

□ 어떤 땅이 생산․보전 관리지역으로 분류됐나

○ 자연보전이나 경작 가치가 높은 땅

-보전 지역으로 둘러싸인 3000평 미만 땅

-국가 하천.지방 1급 하천변에서 500m 이내인 땅

-상수원보호구역에서 1㎞ 이내인 집수구역(물을 모아두는 곳)

-면적 3만㎢ 이상 농업용 저수지에서 500m 이내인 집수구역

-경지 정리가 잘된 지역과 가까운 논밭

-상습 침수 등 재해 발생 가능성이 큰 땅

 

▲ 경사도가 15도 이상이고, 수림이 울창한 임야는 보전관리지역으로 지정된다. 지도는 경기도 고양시 내유동 일대 산24번지 일대로 세분화 과정에서 보전관리지역으로 분류됐다.

 

○ 농림지역으로 둘러싸인 1만㎡ 미만의 소규모 관리지역

- 고양시의 경우 이런 땅은 생산·보전 관리지역으로 분류된 사례가 있어 주의해야 함

- 세분화 이후 도시관리계획을 세울때 농림지역으로 용도지역이 변경될 가능성이 큼

○ 그린벨트 등 공적 규제 지역

- 보전산지중 공익용산지(산지관리법), 상수원보호구역(수도법), 문화재보호구역(문화재보호법), 도시자연공원(도시공원법), 특별대책지역 Ⅰ권역(환경정책기본법), 수변구역(한강수계상수원수질개선및주민지원등에관한법률) 등

-희귀 동식물 서식지역 등

□ 고양시 관리지역 세분용도별 허용행위

○ 계획관리지역 내에서는 공동주택도 지을 수 있어

구 분	보전관리지역	생산관리지역	계획관리지역
허용용도	①단독주택 ②제1종 근린생활시설  (휴게음식점 제외) ③제2종 근린생활시설중 일부 (일반음식점 및 단란주점 제외) ④문화 및 집회시설 중 종교집회장 ⑤의료시설 ⑥창고시설 (농업․임업․축산업․수산업용에 한함) ⑦위험물저장 및 처리시설 ⑧동물 및 식물관련시설 중 일부 ⑨기타	①단독주택 ②공동주택  (아파트 제외) ③제1종 근린생활시설중 일부 ④제2종 근린생활시설중 일부 (일반음식점 및 단란주점 제외) ⑤창고시설 (농업․임업․축산업․수산업용에 한함) ⑥공장중 일부 (도정공장․식품공장과 읍․면지역에 건축하는 제재업의 공장중 일부) ⑦위험물저장 및 처리시설 ⑧기타	①단독주택 ②공동주택 (제2종 지구단위계획수립시 아파트 가능) ③제1종 근린생활시설 ④제2종 근린생활시설 ⑤창고시설 ⑥숙박시설 (면적합계 660㎡ 이하, 3층 이하에 한함) ⑦공장중 일부 (부지면적이 1만㎡ 이상인 것 등) ⑧위험물저장 및 처리시설 ⑨기타
제2종지구 단위계획	수립 불가능	수립 불가능	수립 가능
건폐율(%) 용적률(%)	20% / 50%	20% / 50%	40% / 80%
	∙ 단)「농지법」제34조의 규정에 의하여 허용되는 건축물중 동법 제34조 제1항각호에 해당하는 건축물의 건폐율은 50% 이하임.

□ 계획관리지역서 아파트건축 가능할까

○ 현행법상 문제는 없어

- 현행법상 계획관리지역에서는 제2종 지구단위계획을 수립하면 최대 용적률 150% 이내에서 아파트 건축은 가능함

- 더구나 정부는 민간택지 공급을 원활하게 하기 위해 계획관리지역 내 용적률 제한을 최대 200%로 완화하는 인센티브제를 시행할 예정이라 계획관리지역에 투자자들의 관심이 높음

○ 물량 확보 못해 사실상 어려울 듯

- '2020년 고양시 도시기본계획'에 따르면 2020년 고양시 계획인구는 106만명(현재 95만명)으로 물량이 크게 부족한 편임

- 도시기본계획 상 지구단위계획 물량을 확보하지 못해 계획관리지역 내 아파트 인허가는 당분간 어렵다는게 고양시 관계자의 설명임.

□내 땅의 세분화 결과 확인해 보려면

○ 고양시 도시계획과 비치 도면 확인

- 고양시는 '관리지역 세분화 결정 관계 도서'를 도시계획과(031-961-2919)에 비치하여 일반인에게 공개하고 있음

○ 건교부 인터넷 사이트에서도 확인 가능

-건교부 인터넷 사이트(http://www.moct.go.kr/)에 들어가 '온나라부동산정보 →토지이용규제시스템→ 토지이용계획 열람'순으로 클릭한 다음 해당 지번을 입력하면 확인해 볼 수 있음.

□ 투자 유망지역은 어디?

○ 관리지역내 1만㎡ 미만의 소규모 농림지역

- 주변이 계획관리지역 둘러싸인 소규모 농림지역은 나중에 계획관리지역으로 지정될 가능성이 높아 투자가 유망함

○ 주변 500m 이내에 3만㎡ 이상 기개발지가 없는 임야

- 땅 주변 500m 이내에 3만㎡ 이상 기개발지가 있으면 연접개발 제한에 걸려 개발행위허가를 받기가 어려워 땅 가치가 크게 떨어져 피해야 함.

- 연접개발제한이란 관리지역 등에서 개발행위 허가를 받은 곳의 면적이 일정 규모를 넘어서면 인접한 땅의 추가 개발을 규제하는 것.

- 이미 허가 받은 땅(기개발지) A의 면적이 3만㎡를 넘으면 인접한 땅 B(A의 경계선 반경 500m 이내)에서는 공동주택, 음식점, 숙박시설 등의 각종 개발행위가 엄격하게 제한받게 됨.

□ 투자 피해야 할 곳은 어디?

○ 농림지역으로 둘러싸인 1만㎡ 미만의 소규모 관리지역

- 이런 땅은 세분화 완료 후 도시관리계획을 세울때 농림지역으로 용도지역이 변경될 가능성이 커서 투자를 피해야 함