농취취득발급요건

1. 농지취득자격증명의 의미

현행농지법은 농지를 거래할 때에는 매수인은 반드시 농지취득자격증명(이하 농취증이란 준말로 표현)을 발급받아야 한다고 규정합니다.

농취증은 농지의 소유권이전등기시의 절대적 첨부서류로서 농취증이 없으면 이전등기신청이 접수되지 않습니다.

농취증을 받아야 하는 대상은“農地로서 농지법은 지목이 田, 沓, 果樹園인 토지와 현황농지를 말합니다.

2. 농지취득자격증명의 취지 및 근거

토지매매 및 사전에 이러한 증명서를 받는 것은 농지 외에는 없습니다.

종전에는 임야도임야매매증명이라는 제도가 있었으나 지금은 폐지되었습니다.

농지에 대해서만 유독 이러한 증명을 요구하는 것은 전통적인 소작제를 폐지하고 헌법상의 “耕者有田의 원칙”에 따라 농지는 농사짓는 농민에게만 소유되어야 한다는 취지를 관철하고자 하는 뜻입니다.

이러한 경자유전의 원칙에 입각하여 제정된 농지법은 그 취지를 관철하기 위하여 농지자격취득증명제도와 농지의 사후관리의무를 규정하고 있는 것입니다.

3. 농지취득자격증명을 받아야 하는 농지

(1) 원칙

전국에 있는 농지의 매매 시에는 원칙적으로 모두 농취증을 받아야 합니다. 면적에 따른 적용제외 규정은 없습니다.

즉 농지는 단 1평이라도 모두 농취증을 받아야 합니다. 그러나 법에 의해

일부 안 받아도 되는 경우는 있습니다.

 

(2) 도시지역과 비도시지역

도시계획이 수립되어 있는 도시 지역

중 주거지역, 상업지역, 공업지역과 도시계획시설로 협의, 확정된 지역내의 농지거래는 농취증을 받지 않아도 됩니다.

이는 농지라도 그 땅이 장차 어떤 용도로 쓰일 것이라는 국가와 지자체의 확정된 도시계획과 이용계획이 이미 나와 있기 때문입니다. 그러나 도시지역 중 자연녹지지역과 비도시지역의 모든 농지는단 1평이라도 모두 농취증을 받아야 합니다.

 

(3) 토지거래허가구역과 비허가구역 국토계획법에 의하여 지정된 토지거래허가구역은 지금 전국토의 22%를 넘고 있습니다. 이러한 허가구역이든 아니든 농지는 모두 농취증을 받아야 합니다. 다만 허가구역인 경우 농지거래는 다음과 같은 복잡한 규제가 있어 일반인에게는 매우 혼란스럽습니다. 복잡하니 잘 정리하여 이해하시기 바랍니다. 우선 농지의 허가기준면적은 150평이므로 그 이상 되는 농지는 허가를 받아야 하며, 그 미만인 농지는 허가가 필요없습니다. 허가가 필요한 농지의 경우 허가신청시 농취증신청서를 함께 내기 때문에 허가구역에서는 농취증이 필요없다는 식으로 알고 잇으나, 이것은 잘못된 것입니다. 허가구역에서는 별도의 농취증발급은 없고, 허가 시에 일괄하여 허가의 적정성을 심시하여 허가합니다.. 즉 허가구역에서도 농취증은 여전히 필요하되, 따로 발급받지는 않는다는 뜻에 불과합니다. 만일 허가구역내의 150평 미만의 농지라면, 토지거래허가는 불필요하나 이 경우에도 농취증은 발급받아야 합니다. 그리고 허가구역 내에서는 오로지 농사목적의 농지취득만 허용되고(실수요성), 주말체험영농 목적의 토지구입은 150~302평의 규모라 할지라도 허가되지 않습니다. 그리고 중요한 것은 허가구역내의 농지취득의 경우에 매입자는 농지소재지와 동일 또는 인접한 행정구역(市, 郡, 區)에 전 세대가 1년 이상 거주 및 주민등록 이전이 되어 있어야 한다는 조건이 붙습니다.

 

(4) 농업경영목적과 주말체험영농목적의 농지취득

현행 농지법은 농지취득에 있어서 그 용도에 따라 2가지로 구분하여 신청서류와 사후관리의무를 다소 달리 하고 있습니다. 그러나 모두 농지취득자격증명을 받아야 합니다. 도시인의 주말체험험영농을 허용하여 유휴농지를 활용하고, 농촌의 소득증대와 인구 유입을 장려하는 취지에서 2003년부터 시행되고 있는 것이 주말체험영농 목적의 농지취득 허용 제도입니다. 이 목적으로는 한 세대 당(누계 합산)302평까지(미만)의 농지에 대한 구입이 허용됩니다. 주말체험영농목적의 농취증 신청시에는 농취증신청서만 제출하면 되고, 농업경영계획서는 제출하지 않아도 됩니다. 그리고 농지의 사후관리의무도 다소 완화되어 있습니다. 이에 반해 302평 이상의 농지인 경우는 오로지 농업경영목적으로만 취득할 수 있고, 이 때에는 농취증신청서와 함께 농업경영계획서라는 것을 함께 제출하여야 합니다. 토지거래허가구역에서의 주말체험영농목적의 농지취득이 허가되지 않음은 앞서 설명햇습니다. 반면 허가구역이 아닌 지역인 경우는 농지취득시에도 현지인 외지인 도시인을 불문하며, 별도 거주요건이나 주민등록 이전요건은 전혀 없습니다.

 

(5) 경매의 경우

경매로 농지를 취득하는 경우에도 농취증을 받아야 합니다. 통상 경략일로 부터 7일 이내에 농취증을 발급받아 법원에 제출해야 합니다.

4. 농지취득자격증명의 발급절차

농취증은 매수인이 매매계약체결 후 매수인이 농지소재지의 시 구 읍 면 동사무소 농지계에 가서 농지취득자격증명신청서를 작성 제출합니다. 302평 이상의 농지는 농업경영목적으로 기재하고, 별도 농업경영계획서를 작성 첨부합니다. 주말체험영농의 경우에는 농업경영계획서를 작성지 않습니다. 종전에는 농취증 신청시에 농지관리위원회 위원의 확인을 경유했으나, 지금은 폐지되었습니다. 농취증은 담당 공무원의 신청자 본인확인과 심사를 거친 후 통상 3~7일 이내에 발급됩니다.

5. 농지취득자격증명신청서의 사후관리

농취증은 신청 후 1년 후부터는 신청서에 기재된 대로 농업경영 또는 주말영농을 하는 지 사후관리 심사를 받게 됩니다. 직업과 연령 등을 허위기재 시에는 처벌을 받습니다.

6. 외지인의 농지외 토지구입시 특별조건 여부

세법상 외지인이란 토지 소재지와 동일 도는 인접한 행정구역(시, 군, 구)이외에 거주하는 지주를 말합니다. 현행법상 외지인의 토지구입 시 특별한 조건이 붙는 경우는 토지거래허가구역 내의 농지의 경우 이외에 허가구역 내 임야의 구입의 경우가 있습니다. 허가구역내 임야를 구입하는 경우에는 농지의 경우와 동일한 특별조건(1년 이상 동일 또는 인접 행정구역 거주 및 주민등록요건 등)이 붙습니다. 그 이외의 경우는 없습니다.

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