농지의대토

노무현 정부 이래 신도시, 경제자유구역, 여타 대규모 개발사업 등이 발표되면서
토지수용이 잇따랐고, 이로 인해 천문학적인 보상금이 풀리며 이 자금이 다시
부동산시장으로 유입됨으로써 인근 지역의 지가를 급격히 끌어올리는 결과를
초래했다.

경기침체의 여파로 인한 사업지연으로 잠시 주춤하곤 있지만 줄줄이  예정된
사업보상계획은 지금도 언제 다시 토지시장의 뇌관이 될지 모르는 상황이다.

이처럼 대규모 사업지의 토지수용이 인근 토지시장을 들끓게 하는 직접적인 이유가
바로 대토(代土)라 불리는 토지의 대체 취득에 관련된 사항이다. 대토의 사전적
의미는 땅을 팔고 그 돈으로 대신 장만한 다른 땅이라는 의미인데, 공익사업 등으로
인한 수용대토와 일반대토로 나눠진다.

먼저, 수용대토의 내용을 살펴보자.
올 들어 적지 않은 지역이 토지거래허가구역으로부터 해제되고, 토지에 대한 중과세가
한시적으로 완화되었음에도 여전히 토지시장에 있어 가장 큰 걸림돌이 토지거래허가로
인한 취득의 어려움과 매매 시 세제에 관련한 사항일 것이다.

하지만 공익사업으로 인해 농지(지목과 관계없는 실제로 경작에 사용되는 농지이며
임야는 제외된다)를 협의 양도하거나 수용되어 대토가 가능한 상황이라면 토지거래
허가구역에서 한층 취득의 범위가 자유로워지고 세제 상 많은 혜택이 주어진다.

토지거래허가구역에서 전세대원의 6개월 거주요건과 관계없이 협의 양도 또는 수용된
날로부터 3년 이내에 거주 주소지로부터 직선거리로 80㎞ 안에 소재하는 농지를 종전
토지가액(공시지가 기준) 이하 범위 내에서 새로이 대체 취득 가능하게 된다.

또한 양도소득세액이 5년간 1억원 한도로 감면되는데 여기에는 몇 가지 조건이 따른다.
우선, 3년 이상 종전 농지 소재지에 재촌 자경을 해야 하는데 여기서 종전 소재지라함은
농지가 소재하는 시·군·구(자치구)안의 지역과 이에 연접하는 시·군·구, 또는 소재지로부터
20㎞이내의 지역을 말하는데 경작개시 이후 행정구역 개편으로 인해 해당되지 아니하게
된 경우도 이에 포함된다.

자경여부를 증빙할 수 있는 농지원부, 도매시장 농산물 판매실적, 직불신청(논) 등의 조건은
본인이 갖추어 입증해야 한다.

또한 수용일로부터 2년 내에 대체 농지를 취득해야하며 새로이 취득하는 농지의 면적이
양도농지 면적 1/2 이상이거나 그 가액이 양도 농지가액의 1/3 이상이어야 한다.

중요한 건 대체 농지 취득 후 3년간 연속하여 그 농지 소재지에서 거주하면서 자경하여야
한다는 것이다.

이를 지키지 않으면 감면받은 세액만큼 추징케 된다. 또 감면 제외 대상 농지에 해당되어서는
안 되고, 수용된 농지를 취득한 후 3년 이내에 공취법 및 그 밖의 법률에 따라 수용된 경우에는
3년 이상 농지 소재지에 거주하면서 경작한 것으로 간주한다.

대체 취득한 부동산의 지방세(취·등록세) 또한 비과세가 된다.
취·등록세 비과세의 경우 양도소득세의 경우와는 달리 농지에서 농지로의 대체 취득 뿐 아니라
분양권을 포함한 모든 부동산이 이에 해당한다.

비과세를 받을 수 있는 자는 수용계약일 또는 사업인정 고시일 현재 1년 이상 토지 소재지에
주민등록 또는 사업자등록이 되어 있는 자인데 토지 소재지라 함은 양도소득세의 경우와
동일하다.

취득 시기는 보상금을 마지막으로 받은 날로부터 1년 이내에 대체 취득해야 하며 비과세
대상 지역은 농지의 경우 투기지역을 제외한 전국을 모두 포함하나 농지 외의 부동산의
경우 매수·수용·철거된 부동산 등이 소재하는 특별시·광역시·도 내의 지역과 기존 부동산이
소재하는 시·군·구와 연접해 있는 시·군·구내의 지역, 기존 부동산이 소재하는 특별시·광역시·
도와 연접한 특별시·광역시·도 내의 지역 중 투기지역이 아닌 지역이 해당된다.

다음으로 일반대토로 양도소득세액을 감면 받으려면 수용여부와 관계없이 농지 소재지에
3년 이상 재촌 자경한 경우가 그 적용대상이 되는데
여기서 농지 소재지나 재촌 자경의 내용은 수용대토의 경우와 같고 대체 취득해야 하는
농지의 면적, 가액, 대체 취득 후의 거주경작 의무 역시 동일하다.

감면되는 양도소득세액 또한 수용대토와 같지만 차이가 있다면 대체 취득의 시기로 수용
대토가 2년인데 반하여 양도 후 1년 내에 새로이 대체 농지를 취득해야 하고,
양도 이전에 취득하는 선취득의 경우 취득 후 1년 내에 소유농지를 양도해야 한다.

살펴본 바와 같이 농지의 대체 취득에 관한 충분한 지식을 갖추고 미리 준비할 수 있다면
대토(代土)를 활용한 훌륭한 재테크, 세테크가 가능할 것이며 그것은 바로 여러분의 몫일
것이다.  

(인천일보)